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Une copropriété peut-elle vendre des parties communes ?

Quelles sont les éléments des parties communes susceptibles d’être vendues ?

Des fragments des parties communes peuvent être aliénés par le syndicat des copropriétaires, avec un vote en assemblée générale. L’acquéreur peut être un copropriétaire ou un tiers.
Il est clair que la vente ne peut concerner qu’un élément des parties communes, car sans parties communes une copropriété ne peut pas exister. Des exemples : l’ancienne loge après la suppression de l’emploi de gardienne ; une partie de la cour ou d’un jardin commun devenant un jardin privatif ; un espace libre converti en emplacements de parkings privatifs ; un palier qui permettra à un copropriétaire de réunir deux chambres de service… Il est loisible d’imaginer un ensemble immobilier qui dispose de réserves foncières non utilisées, et qui vende pour faire construire.

 

Quelles sont les dispositions ?

De telles opérations sont strictement entourées par les dispositions législatives : « Les actes d’acquisition et les actes de disposition » requièrent la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers de voix (article 26). Et même, décider « l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble » nécessite l’unanimité.
La suppression de l’emploi d’employé d’immeuble et la cession de la loge requiert la double majorité (article 26), et même l’unanimité, si en fonction du règlement de copropriété la suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

La vente implique normalement la création d’un ou plusieurs lots nouveaux, pour que l’élément cédé soit bien individualisé. Le règlement de copropriété – pour la répartition des tantièmes et des charges – et l’état descriptif de division doivent être modifiés, ce qui nécessite le concours d’un géomètre-expert et d’un notaire. Tous les frais sont à la charge de l’acquéreur.



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