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Syndic professionnel ou syndic bénévole ?

Une copropriété ne peut fonctionner sans syndic, cette règle répondant à une obligation légale.

Le syndic ne peut être désigné que par l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour introduire la comparaison entre les catégories de syndics, il est possible de procéder par opposition :

Syndic versus syndic,

 

Le premier étant extérieur à la copropriété, étant un professionnel de la gestion immobilière, agissant sous la forme d’un cabinet de syndic dont les compétences sont mises au service de la copropriété, et rémunéré pour ses prestations ;

Le second étant un copropriétaire dans l’immeuble, agissant à titre « bénévole » (donc non rémunéré), mettant ses capacités au service de ses pairs et acceptant de s’investir dans la gestion des affaires communes.

Mais ces deux syndics ont des points en commun : leur désignation résulte d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, de ce fait il devient le « mandataire » du syndicat des copropriétaires. Il en résulte l’exercice de « pouvoirs » et des responsabilités, tout d’abord l’obligation d’assurer la gestion et l’administration de l’immeuble.

Les lois qui régissent la copropriété laissent aux copropriétaires des possibilités de choix, une alternative pour opérer la désignation du syndic.

 

Donc deux possibilités s’offrent à un syndicat des copropriétaires pour choisir un syndic :

  • mandater un professionnel, qui doit répondre à des obligations – qui sont autant de garanties : être titulaire d’une carte professionnelle et justifier d’une assurance et d’une garantie financière ; le plus souvent le syndic professionnel dirige une entreprise, ce cabinet pouvant être de taille variable ;
  • désigner un des leurs pour être syndic « non professionnel » ou « bénévole » (les deux termes étant utilisés comme synonymes).
    Peut être choisi comme syndic bénévole, tout copropriétaire qui dispose d’un lot (quelle que soit son importance), ou son conjoint. Sa désignation résulte d’un vote de l’assemblée générale à la majorité absolue.

 

Le syndic bénévole n’est pas soumis aux obligations du syndic professionnel. Il exerce les fonctions sans déclaration d’activités à la préfecture, ni formalités préalables. Même s’il n’est responsable qu’en cas de faute grave, il a intérêt à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile.
Souvent aidé par le conseil syndical, le « non professionnel » peut consacrer un temps variable à sa mission ; il peut être dédommagé de ses frais.

 

Pour assumer les fonctions de syndic bénévole, outre une bonne connaissance de la copropriété, et des besoins des copropriétaires, des conditions s’imposent : posséder les compétences juridiques, techniques et comptables nécessaires à la gestion de l’immeuble ; disposer du temps nécessaire et faire preuve de persévérance ; savoir agir avec désintéressement et sens de l’intérêt général.

Il est clair que le mode d’administration par des syndics professionnels l’emporte largement. Selon certains, le mode de gestion « bénévole » peut être choisi pour des petites copropriétés, dont la prise en charge est susceptible d’être refusée par les syndics professionnels, faute de rentabilité. Il apparaît adapté aussi pour des copropriétés dans lesquels les liens humains, voire idéologiques, sont forts.

Si l’on essaie de tirer une « morale » (au sens utilisé dans la littérature du Grand siècle, et en particulier le fabuliste le plus célèbre) de cette présentation, voire de cette comparaison, il est difficile de dire quel animal peut au mieux présenter le syndic, le lion ou le moucheron, le corbeau ou le renard, voire le lièvre ou la tortue. Il est souvent mal aisé de dire quel est le « bon » ou le « mauvais » syndic, car les appréciations peuvent varier selon les copropriétaires, et même changer au cours d’un mandat, l’opinion étant susceptible de varier selon la conjoncture de la copropriété, ou même de ses avatars. La moins mauvaise morale pourrait être : le syndic, professionnel ou « bénévole », et la copropriété sont-ils en phase, voire en harmonie. Si c’est le cas gardez votre syndic et n’hésitez pas à le renouveler…. Sinon il ne reste à la copropriété que de « changer de syndic ».

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