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Syndic défaillant : quels sont les recours ?

Défaillance et carence

Est considéré comme défaillant [i][1] celui qui fait défaut, qui manque à ses devoirs. C’est le cas lorsque le syndic n’accomplit pas les tâches pour lesquelles il a été désigné, qui entrent dans ses fonctions de par le contrat passé avec le syndicat des copropriétaires et sont définies par la législation (en particulier l’article 18 de la loi sur le statut de la copropriété[2].

La liste est longue des cas concernés, quelques exemples : non-convocation d’assemblée générale dans les délais prescrits, pas d’envoi du procès-verbal d’assemblée, non-exécution des décisions des copropriétaires, manque de suivi de l’entretien de l’immeuble, absence de suivi des travaux, négligences comptables (ainsi paiement avec retard des fournisseurs), … De façon plus générale peut être considéré comme défaillant le syndic qui, personnellement ou par les employés de son cabinet, effectue mal ses fonctions, ou ne les accomplit pas.

Un terme précis correspond à la situation : la « carence ». Elle intervient lorsque le syndic ne remplit pas ses obligations légales et réglementaires. Il ne s’agit pas d’une faute sur un point précis, mais une situation où le défaut d’action se répète et obère le fonctionnement de l’immeuble. La carence peut être due à la négligence, au laxisme ou à l’insuffisance professionnelle. Elle est à distinguer de ce qui est désigné par « empêchement », lorsque le syndic par maladie voire décès, mise en faillite ou perte de sa garantie financière, n’est plus en état d’accomplir ses fonctions.

 

Que faire lorsque l’on constate la défaillance de son syndic ? Quelles sont les possibilités de recours prévues par la loi ?

Lorsque la fin du mandat est proche le mieux (ou le moins mal) est d’attendre que se tienne la prochaine assemblée générale. Il est prudent de ne pas voter l’approbation des comptes annuels si la gestion financière a été imparfaite, ni le quitus (qui entérine la gestion du syndic pour l’exercice et qui lorsqu’il est voté dégage sa responsabilité, vaut ratification de tous les actes connus du syndic durant l’année). Le vote du quitus n’est donc pas un acte neutre. Il est bon de préparer, au préalable, la succession en faisant porter à l’ordre du jour de l’assemblée l’examen des projets de contrat d’autres syndics.

Si la situation est particulièrement grave des copropriétaires peuvent demander la convocation d’une assemblée générale extraordinaire et faire porter à l’ordre du jour la révocation du syndic. Elle peut être votée si la majorité absolue est réunie.

Dans les situations encore plus tendues, il peut être fait appel à la justice. Lorsqu’il y a carence du syndic en place et qu’il n’a pas été possible de procéder à son remplacement, le tribunal peut être saisi par « tout intéressé », en particulier tout copropriétaire. Mais il vaut mieux choisir un bon avocat et disposer d’un dossier solide (la preuve de la carence doit être établie par les demandeurs, en se fondant sur des faits précis). Le Tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut désigner un administrateur provisoire, qui se substitue au syndic ancien et a pour mission d’administrer la copropriété jusqu’à la désignation régulière d’un nouveau syndic. Mais une action ne doit pas être engagée à la légère : si le syndic est estimé lésé, il est en droit de demander des dommages et intérêts.

Il est donc plusieurs voies de recours pour faire qu’un mauvais syndic cède la place, qu’il soit remplacé.

 


 

1 [i] Le terme peut s’appliquer aux copropriétaires dans deux cas

copropriétaire absent et non représenté en assemblée générale,

copropriétaire qui ne paie pas ses charges.

 

2 Pour accéder directement au texte : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la … – Legifrance

 



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