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[La vie immo] Syndic de copropriété : confiance ou défiance ?

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Syndic de copropriété : « La chance de la confiance »

Les syndics de copropriété sont mal classés dans la hiérarchie des professions pour ce qui concerne la confiance. Ils viennent traditionnellement dans les derniers rangs. Comme les élus qui choisissent de ne pas accomplir leur mandat l’oeil rivé sur la cote de popularité, nous pouvons négliger ces enquêtes et considérer que l’important est ailleurs. Il est clair que le syndic a du mal à être aimé : il est un percepteur de charges et le conciliateur d’intérêts divergents. En clair, son rôle est en grande partie ingrat. Pour autant, les indicateurs de confiance ou de défiance sont essentiels.

Le syndic est le conseil de la copropriété pour valoriser le patrimoine collectif, et les récentes évolutions légales consacrent cette mission. La création d’un fonds de travaux, notamment pour la rénovation énergétique, l’obligation d’un audit global de l’immeuble, le concept contenu dans le projet de loi de transition énergétique de la rénovation embarquée, la reconduction des certificats d’économie d’énergie…
Tout concourt à faire du syndic le garant de la modernisation des immeubles.
Ensuite, il n’est vrai qu’une profession de services peut durablement se passer de l’estime. La confiance est le fondement même de la relation entre syndics et copropriétés. Elle a fini par s’altérer, pour diverses raisons, et les professionnels portent leur part de responsabilité. Voilà que le législateur, dans la loi ALUR, d’ailleurs largement à l’initiative des organisations professionnelles, crée des outils générateurs de confiance.

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI), chargé de rendre des avis sur les évolutions réglementaires touchant les activités d’administrateur de biens et d’agent immobilier, rassemble syndicats de professionnels et associations de consommateurs. Cette instance sera gage que les textes seront respectueux des attentes des clients copropriétaires. La Commision nationale de contrôle, qui sera installée dans les prochaines années, fera observer la discipline, en référence à la fois aux obligations réglementaires et à un code de déontologie à paraître, conçu avec des représentants des consommateurs.
Au rang des mesures de la loi ALUR de nature à réconcilier l’opinion avec les professionnels, l’obligation de formation continue annuelle. Les ménages verront leur syndic, comme d’ailleurs les autres professionnels de service au logement, d’un oeil rassuré et ne douteront plus de leur compétence. Au demeurant, il n’est seulement question d’image, mais de réalité: les évolutions juridiques, techniques, économiques et financières dictent aux professionnels d’actualiser sans cesse leurs connaissances.

La loi ALUR a également mis fin à un débat qui durait depuis vingt ans: l’alternative entre compte unique au nom du cabinet du syndic et compte séparé au nom de la copropriété. Le concept du compte unique avait fini par alimenter la suspicion, et il valait mieux en terminer avec cette pratique. Elle complique la gestion et aura un coût pour les copropriétaires, mais c’était sans nul doute le prix à payer pour apaiser les relations sur un sujet majeur: le destin des fonds des mandants et la maîtrise du risque de malversation.

Enfin, et c’est le sujet du moment avec la publication du décret, le lien contractuel entre syndics et copropriétés sera en juillet différemment encadré. Le contrat-type s’imposera, définissant les missions précises du syndic, désormais facturées dans un forfait d’honoraires. Quelques lignes de prestations annexes définies par le décret pourront faire l’objet de facturations spécifiques. Jusqu’alors, il faut reconnaître que le mode de facturation en vigueur manquait de clarté : les missions courantes, donnant lieu à des honoraires de base, étaient complétées par des prestations annexes. Copropriétaires et syndics sont coupables d’avoir refusé la vérité des coûts de gestion : on a préféré des honoraires de départ faibles, sachant qu’ils seraient augmentés d’options indispensables, qui pouvaient constituer une proportion importante de la facture initiale. Ce nouveau contrat devrait restaurer la confiance entre la communauté des syndics et les syndicats de copropriété.

On le voit, il y a beaucoup à espérer des obligations du moment. Elles vont contraindre, certes, les professionnels et leurs clients à une authentique mutation, mais elles vont modifier fondamentalement le lien entre eux. Le retour de la confiance est à la clé.

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