Syndic Expert : Chargement en cours
title

Syndic de copropriété : les cinq conflits les plus courants

La vie en copropriété

La vie en copropriété n’est pas toujours « un long fleuve tranquille » : ainsi des conflits peuvent naître entre les copropriétaires, en particulier pour des troubles de voisinage (bruit, usages abusifs des parties communes) mais un domaine peut se révéler extrêmement sensible : les relations entre le syndic et les copropriétaires réunis dans le syndicat des copropriétaires. 

Le rôle du syndic dans les conflits

Pour poser le champ de la question il est nécessaire de rappeler les compétences du syndic : il est désigné par l’assemblée générale pour être le mandataire du syndicat des copropriétaires, pour gérer l’immeuble et faire assurer son administration et son entretien. Le syndic est donc investi de larges pouvoirs et est seul à les assurer ; il est investi par une forme de délégation de pouvoir par le vote en assemblée générale.

Même si, dans leur majorité, les syndics accomplissent leurs missions de manière satisfaisante, il est des cas de dysfonctionnement qui nuisent à la bonne gestion de l’immeuble. Quelles sont donc les causes principales de conflit entre le syndic et les copropriétaires ? Une typologie des principaux domaines de contentieux vous est proposée.

Pour en savoir plus sur « Quel est le rôle d’un syndic de copropriété? », vous pouvez consulter cet article:https://blog.syndicexperts.com/blog/quel-est-le-rôle-dun-syndic-de-copropriété 

La réunion de l’assemblée générale et le respect de ses décisions

Le syndic a le pouvoir et le devoir de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires. Les textes prévoient une réunion obligatoire par an (en particulier pour entériner les comptes, voter le budget prévisionnel, désigner le syndic lorsque le mandat arrive à terme ; etc.). Des fautes commises par certains syndics sont de ne pas réunir l’assemblée, ou de la convoquer de manière non conforme aux procédures (par exemple ne pas envoyer la convocation et l’ordre du jour dans le délai de vingt et un jours prescrit). Des syndics peuvent faire la sourde oreille à des demandes de réunion d’une assemblée générale extraordinaire ou ne pas porter à l’ordre du jour une question suite à la demande d’un copropriétaire, ou encore ne pas envoyer dans le délai de deux mois le procès-verbal de l’assemblée qui vient de se tenir.

Le syndic est tenu de respecter les décisions de l’assemblée générale ; elles s’imposent à lui ; il est fautif s’il reste inactif. À l’inverse il n’a pas le droit d’agir sans avoir été mandaté par l’assemblée, ainsi il ne peut faire exécuter des travaux sans que l’assemblée en ait décidé explicitement, et ce en dehors des situations d’urgence. 

La gestion financière de la copropriété

Le syndic a en charge de gérer les finances de la copropriété et il est le seul à pouvoir intervenir dans le domaine de l’argent. Des contentieux peuvent être sur :

  • La gestion comptable non conforme aux règles ou approximative ;
  • Le refus de laisser les copropriétaires et en particulier le conseil syndical contrôler les comptes ;
  • Les paiements non effectués en temps voulu ou le non-réglement des fournisseurs ;
  • Des appels de charges non conformes au budget prévisionnel ou selon un calendrier ne respectant pas la périodicité trimestrielle ;
  • Une procédure irrégulière pour les appels de fonds destinés à des travaux votés par l’assemblée générale (montant et calendrier des acomptes).

La gestion financière est régie par des règles strictes et malheur au syndic incompétent, indolent ou laxiste.

Les champs financiers du syndic et de la copropriété doivent impérativement être distincts, séparés : les fonds de la copropriété sont gérés avec un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires (le compte « commun » est désormais proscrit) : le syndic n’a pas le droit d’avancer des fonds à une copropriété.

Dans les cas extrêmes le syndic peut se révéler malhonnête : détournement de fonds, disparition avec la caisse, des copropriétés ont été ainsi lésées, heureusement de manière rare.

L’entretien de l’immeuble

La bonne tenue, l’entretien courant et la maintenance des équipements collectifs sont de la compétence du syndic. Il doit veiller à ce que l’état de l’immeuble soit satisfaisant, pour assurer aux copropriétaires des conditions de jouissance convenables. Le conflit peut avoir pour cause une « paresse » du syndic, dont le gestionnaire ne suit pas les problèmes, n’effectue pas les visites périodiques prévues au contrat, bref laisse les choses se dégrader. Un autre cas est la mauvaise exécution (ou l’absence d’action) pour faire entrer en pratique des décisions prises en assemblée. Un conflit peut s’exacerber lorsque le bâtiment connaît un gros problème ou qu’un accident survient. Le syndic doit aussi suivre l’action de l’employé d’immeuble, avec des possibilités de conflit lorsque celui-ci ne donne pas satisfaction, ou qu’en l’absence de titulaire il n’est pas procédé au remplacement.

On peut remarquer que les conflits relatifs à l’entretien du bâtiment sont plus fréquents pour les immeubles de grand standing (des propriétaires plus sourcilleux) et à l’autre extrême pour ceux très dégradés voire aux limites de la situation de péril. 

La conduite des travaux

Les travaux importants sont certes décidés par l’assemblée générale, mais le syndic a un rôle d’analyse préalable de l’état du bâtiment, et pour leur conduite. Il supervise le choix de l’architecte et des entreprises à qui un devis est demandé. Le conflit peut se développer si ces intervenants ne donnent pas satisfaction. Le syndic est en règle générale désigné comme « maître d’ouvrage » pour assurer le suivi administratif et financier et la conduite des opérations. Il doit intervenir directement en situation d’urgence (en faisant entériner ses choix a posteriori par une assemblée générale).

Il a aussi, normalement en charge, les procédures administratives, ainsi la demande de permis de construire et la souscription d’une assurance « dommages ouvrage ».

Les risques de mésentente ne sont pas absents, d’autant plus que les copropriétaires doivent payer des appels de fonds souvent importants.

La conduite des travaux peut se révéler un domaine à risque.

À noter que le syndic ne peut faire intervenir une entreprise dans laquelle il serait impliqué (ce afin de prévenir un conflit d’intérêts).

{{cta(‘dfcf2c5c-ae55-4de7-8d0c-106ed2b95721’)}}

Le respect des règles communes

Le syndic a dans ses fonctions de faire respecter le règlement de copropriété qui régente les principaux aspects de la vie de l’immeuble. Les contestations peuvent exister lorsque le syndic est passif, ne fait pas respecter le règlement par exemple n’adresse pas de rappel à l’ordre à un copropriétaire trop bruyant ou qui usurpe l’usage d’une partie commune. À l’inverse le syndic peut avoir tendance à faire appliquer de manière tatillonne le règlement (un cas : l’utilisation des balcons). Une erreur aussi est de laisser des copropriétaires faire des travaux privatifs contraires au règlement. C’est aussi une faute que d’agir de manière à privilégier un copropriétaire en particulier.

En cas de conflit grave, le syndic représente le syndicat des copropriétaires en justice. Sauf les cas prévus par la loi (en particulier les actions en recouvrement de charges impayées), le syndic se doit d’agir en fonction d’une décision d’assemblée générale. Il est responsable du choix d’un avocat et de la conduite des procédures. Les erreurs peuvent porter sur une insuffisance dans la conduite de l’action, ou le parti pris à l’encontre d’un copropriétaire.

En guise de bilan

Les situations de conflit énumérées se répercutent par des mois de vie difficile pour la copropriété confrontée à des défaillances ou des fautes de son syndic. À terme la rupture intervient, sous forme de non-renouvellement du syndic à la fin de son mandat. Au pire, si la responsabilité civile ou pénale du syndic est engagée, le conflit se transforme en procédure devant les tribunaux.

Pour se prémunir des risques, les copropriétés doivent être particulièrement attentives lors de la désignation du syndic, faire si possible le « bon choix de syndic ».

Si vous souhaitez obtenir un devis personnalisé pour votre copropriété, cliquez ici:

{{cta(‘dffbd1cb-47c9-4a9e-9753-8ad32dff5159’)}}

 

 



CONTACTEZ MOI

Google+