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Syndic pas cher : attention aux conséquences des économies à tout prix

Les rémunérations du syndic

Un syndic professionnel bénéficie d’une rémunération pour son action, qui apparaît comme une prestation de services. Le montant est défini explicitement dans le contrat qui lie le syndic désigné et le syndicat des copropriétaires. Les honoraires comportent (selon les dispositions légales et en particulier le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic) des honoraires forfaitaires, qui correspondent aux obligations principales : tenue de l’assemblée générale, gestion financière, travaux d’entretien et de maintenance…. Peuvent s’y ajouter des honoraires spécifiques qui n’entrent pas dans le cadre du forfait pour la gestion courante (par exemple tenue d’assemblée générale extraordinaire, état daté lors d’une vente de lot…).

Peuvent s’y ajouter des honoraires pour travaux qui sont votés par l’assemblée générale lors de la décision de procéder à des travaux déterminés.

 

Comment apprécier le montant des honoraires ?

Un principe : le syndic définit le montant du forfait dans son projet de contrat. La fixation du tarif du syndic est donc libre. Mais le montant inscrit au contrat s’applique pour toute la durée du contrat, avec la possibilité d’une clause de révision annuelle.

Donc le seul moment où une « négociation » est envisageable pour obtenir un devis de syndic pas cher : lors de la phase préparatoire alors que le cabinet candidate ; les contacts peuvent entrer dans le rôle du président du conseil syndical.

De fait les honoraires proposés par différents syndics peuvent varier, parfois considérablement. Comme les honoraires sont répartis entre les copropriétaires, qui les paient dans leurs charges courantes, la tentation est de choisir le cabinet qui offre les prestations les moins onéreuses, de prendre le « moins disant », le syndic qui apparaît comme pas cher. Or les variations pour les prestations peuvent varier considérablement selon les cabinets, voire du simple au double. Pour donner à titre de référence un montant moyen des rémunérations des syndics, une enquête récente avance une moyenne d’un peu plus de 200 euros par an et par lot de copropriété (chiffre à pondérer selon la taille du lot, donc le nombre de tantièmes ; la localisation géographique et les pratiques des cabinets interviennent aussi).

 

Comment se prémunir ?

Mais le coût n’est qu’un des paramètres à prendre en considération. La copropriété doit tenir compte de l’efficacité du syndic, de la pertinence de son action pour bien assurer la gestion, et non vouloir à tout prix le syndic de copropriété pas cher de la région. Il est difficile, avant d’avoir expérimenté un cabinet de syndic, d’apprécier le « rapport qualité prix ».

Choisir un cabinet à prix réduit, voire trop peu cher, peut être source de désillusions pour les copropriétaires. Les fonctions peuvent être accomplies avec désinvolture ou manque de professionnalisme. Une rupture du contrat est toujours possible, mais le déroulement d’un changement de syndic peut être délicat, et même obliger à une procédure judiciaire.

De manière générale il est difficile de savoir a priori si le syndic conviendra bien ; seule l’expérience permettra de juger. Mais il est bon que la copropriété se renseigne au mieux sur les différents syndics candidats (en recueillant les opinions d’autres copropriétés, en consultant des sites comparatifs…). La loi désormais rend nécessaire, au moins tous les trois ans selon les dernières dispositions, la mise en concurrence des syndics. Cette responsabilité incombe au conseil syndical. Espérons qu’il saura bien préparer les choses pour que le vote de l’assemblée générale se porte sur le meilleur syndic, qui n’est pas forcément un syndic low cost



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