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Pourquoi la scission d’une copropriété peut-elle avoir lieu ?

Une scission intervient lorsqu’une copropriété se divise, se scinde en plusieurs.

Définition d’une scission de copropriété

On passe d’une copropriété unique à différentes copropriétés, distinctes les unes des autres. Plusieurs syndicats des copropriétaires se substituent à celui, unique, d’origine. Il ne subsiste plus de structure commune, de gestion d’équipements communs. La scission est donc plus radicale que la création d’un syndicat principal et de syndicats secondaires.

 

Les étapes de la scission d’une copropriété

L’opération n’est possible que si la copropriété se compose de plusieurs bâtiments et que le terrain sur lequel ils sont construits peut être divisé.

La scission intervient le plus souvent pour de grosses copropriétés comportant des centaines de lots, comme des ensembles immobiliers. Dans de tels ensembles, la tenue des assemblées générales peut se révéler complexe, la prise de décision difficile, ce qui est susceptible d’amener une dégradation de l’immeuble faute d’entretien et de réalisation des travaux nécessaires.

 

Une scission: des démarches et des frais

L’opération de division de la copropriété nécessite une décision de l’assemblée générale, prise à « la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée » (ce qui correspond à la majorité à la majorité absolue telle que définie par l’article 25). L’assemblée statue aussi sur les conditions matérielles, juridiques et financières que la scission rend nécessaires, ainsi définition de l’ « assiette » foncière des différentes copropriétés, de leurs rapports juridiques, répartition des équipements communs rattachés à chaque copropriété nouvelle, définition (si besoin) de servitudes par exemple d’accès.

 

Même si une scission peut être conduite de manière moins difficile qu’auparavant, l’opération demande une préparation minutieuse et le concours de professionnels (syndic, avocat, géomètre, notaire). Les documents de la copropriété doivent être revus : règlement de copropriété, état descriptif de division, répartition des charges. Si des équipements – par exemple une chaufferie – ne peuvent être partagés, il faudra les gérer en commun, par exemple sous la forme d’une union de syndicats.

 

Alors qu’auparavant il n’y avait qu’un seul syndicat des copropriétaires, « personne morale », existeront désormais plusieurs syndicats de copropriétaires, indépendants juridiquement  les uns des autres. Il y a tout intérêt à ce que la scission ait été réalisée sans ambiguïtés ni zones d’ombre, qui pourraient être sources de litiges entre les nouveaux syndicats.

Il va de soi que les assemblées générales des nouveaux  syndicats auront à désigner leur propre syndic. Elles ont toute liberté en la matière : chaque assemblée peut désigner un syndic différent de ceux des autres syndicats, ou un même syndic peut être choisi  pour les différentes copropriétés.

Il est clair aussi que chaque nouvelle copropriété aura son autonomie financière et disposera de son compte bancaire séparé.

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La scission intervient le plus souvent pour de grosses copropriétés comportant des centaines de lots, comme des ensembles immobiliers. Dans de tels ensembles, la tenue des assemblées générales peut se révéler complexe, la prise de décision difficile, ce qui est susceptible d’amener une dégradation de l’immeuble faute d’entretien et de réalisation des travaux nécessaires.
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