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Quels sont les risques des charges impayées pour le syndic ?

Des mauvais payeurs

Où que vous soyez, il existe toujours des mauvais payeurs. Le pourcentage de ces personnes ne cesse d’ailleurs d’augmenter dans les copropriétés. Bien évidemment, il est nécessaire de réagir face à une telle situation, car les conséquences peuvent être très lourdes. Le syndic doit être le moteur du recouvrement, mais le conseil syndical a également son rôle à jouer dans cette longue procédure. Lorsqu’on vit en copropriété, il est nécessaire de payer certaines charges communes. Ces charges doivent être versées par les copropriétaires pour les charges courantes, et cela le 1er de chaque trimestre en règle générale. Ces charges peuvent également être nécessaires lorsque des travaux urgents doivent être réalisés dans cette copropriété. Finalement, ces charges sont des ressources indispensables pour que la copropriété puisse fonctionner correctement. Lorsque des impayés font leur apparition, cela s’avère alors être un véritable problème. La trésorerie de la copropriété ne doit surtout pas cumuler les déficits, et il est donc nécessaire d’agir rapidement.

Connaître le montant des charges à payer

Lorsque le syndic de la copropriété exige aux copropriétaires de payer leurs charges, c’est une véritable obligation. Les sommes demandées peuvent concerner des charges échues, ou bien des charges à venir.

Concernant les charges échues, elles vont généralement concerner l’entretien de l’immeuble ainsi que la maintenance. Les dépenses ont déjà été réalisées par le syndic, qui a donc avancé cette somme sur le fond de roulement. Il est donc obligatoire pour les copropriétaires de régler leurs charges, afin que le fond de roulement puisse être restitué.

Deuxièmement, les charges à venir peuvent concerner des dépenses totalement exceptionnelles, mais nécessaires pour la copropriété. C’est notamment le cas lorsque des travaux importants doivent être réalisés. Cependant, il faut savoir que le syndic ne prend pas les décisions seul. Les travaux sont votés en assemblée générale, et leur réalisation débute donc avec l’accord de toute la copropriété.

Comment réagir face à des impayés en copropriété ?

Bien évidemment, il est possible qu’un ou plusieurs copropriétaires ne puissent pas payer ses charges. Le syndic fait donc face à un impayé. Dans ce cas, le syndic doit analyser si le copropriétaire est de bonne foi, et qu’il ne dispose vraiment pas des ressources pour payer, ou si tout simplement, il n’a pas envie de payer. Si le syndic estime que le copropriétaire est de bonne foi, la dette pourra alors être étalée en fonction des capacités de remboursement de la personne concernée. Si le syndic estime que le copropriétaire peut régler cette somme, il sera alors dans le droit d’entamer une procédure judiciaire pour que les charges soient rapidement réglées. De plus, le syndic est dans le droit d’exiger des indemnités de retard sur les charges dues.

Ainsi, lorsque le syndic se retrouve face à un copropriétaire ne payant pas ses charges, il doit procéder par étapes :

  • Envoyer dans les quinze jours après la demande de paiement des charges, une lettre de relance pour informer le copropriétaire qu’il n’a toujours pas réglé ses charges. Cela peut être un oubli de sa part, on ne sait jamais.
  • Après avoir effectué cette première étape, il est temps de passer à la seconde si il n’y’a toujours aucune réponse de la part du copropriétaire. Le syndic doit donc transmettre une lettre recommandée avec accusé de réception à la personne concernée, de mise en demeure de paiement.
  • Après cette deuxième étape fatidique, le copropriétaire dispose de 30 jours pour régler ses charges.
  • Si après ces 30 jours, le copropriétaire n’a toujours pas payé, le syndic doit donc passer à l’étape suivante. Cette étape consiste à poursuivre la personne concernée devant les tribunaux afin que le remboursement soit effectué. Les frais de procédure seront, bien évidemment, remboursés par le copropriétaire.
  • Pour finir, si après avoir été condamné, le copropriétaire n’est toujours pas décidé à payer ses charges, le syndic peut faire appel à un huissier de justice. Ce dernier viendra alors saisir les biens du copropriétaire afin de pouvoir régler sa dette immédiatement.

Quelles sont les conséquences d’un impayé pour le syndic ?

Tous les syndics de copropriété disposent d’un fond de roulement, leur permettant ainsi d’avancer les charges de la copropriété. En effet, les copropriétaires paient leurs charges tous les trimestres, mais il est nécessaire de les régler le moment venu, comme pour l’entretien et la maintenance. Lorsque le syndic fait face à un impayé, cela peut avoir de lourdes conséquences. En effet, cet impayé peut entraîner la disparition du syndic de la copropriété. Si le fond de roulement est utilisé, et que les copropriétaires ne le renflouent pas, c’est alors le syndic qui finira par se retrouver endetté. La défaillance d’un seul copropriétaire peut ainsi remettre tout en cause. Les membres du syndic peuvent donc rapidement se retrouver dans une situation très délicate. L’autre risque également à prendre en compte est que la copropriété devienne totalement insalubre, faute de maintenance et d’entretien.

Ainsi, si le syndic ne peut plus faire face aux dépenses nécessaires, plus rien ne pourra être effectué dans la copropriété, ni l’entretien, ni la maintenance, ni même les travaux nécessaires. Peu de personnes s’en rendent compte, mais faire partie du syndic est une véritable responsabilité, et un risque à prendre. Dans tous les cas, si le syndic ne peut plus faire face aux charges de la copropriété, car il se retrouve à son tour endetté, il est possible de faire appel à un syndic provisoire qui aura pour but de remettre de l’ordre dans la copropriété. Ce dernier est octroyé par le tribunal de grande instance.

Pour en savoir plus sur « Le recouvrement des charges », vous pouvez consulter cet article: https://blog.syndicexperts.com/blog/le-recouvrement-des-charges 

Vous pouvez également consulter l’interview de notre fondateur Sylvain Elkouby sur les charges de copropriété.



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