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Pourquoi la responsabilité civile du syndicat peut-elle être engagée ?

Le syndicat des copropriétaires dispose de la « personnalité morale », et sa responsabilité peut être engagée pour des actes fondamentaux pour le fonctionnement de l’immeuble. Une « question » présente des exemples de faits pour lesquels la responsabilité du syndicat peut être engagée. Mais quels sont les fondements de cette responsabilité ? Et le moyen pour le syndicat de se préserver ?

Ce que dit la loi sur la responsabilité civile du syndicat

La loi est explicite sur cette question de la responsabilité. La loi du 10 juillet 1965 (article 14) spécifie que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou à défaut d’entretien des parties communes. »

Cet article entre dans le champ des dispositions « d’ordre public » et s’impose donc à toute copropriété.

 

Des actions peuvent se fonder sur les articles 1382 et suivants du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer. » (A. 1382)

Dès qu’une personne, résident (y compris locataire) ou non de l’immeuble, subit un dommage trouvant son origine dans les parties communes, que ce soit à cause d’un manque d’entretien – ce qui peut recouvrir une multiplicité de faits – ou par un défaut de construction du bâtiment, la responsabilité du syndicat peut être engagée. Le champ du terme « entretien » peut se révéler extrêmement large, de la bonne tenue des parties communes jusqu’aux réparations nécessaires. L’inexécution de travaux de remise en état peut engager la responsabilité du syndicat, qui a dans ses obligations d’être le « gardien » de l’immeuble.

 

Dans le cas de vice de construction, la responsabilité du syndicat est engagée, même s’il n’est pas l’auteur de la faute. Cependant le syndicat peut se retourner contre l’architecte et les entrepreneurs dans le cadre de la garantie décennale. Le recours à un expert se révèle souvent indispensable.

Il importe pour les copropriétés de s’assurer, et de vérifier que la police, qui est proposée par le syndic, est bien « complète ». La loi du 24 mars 2014 spécifie que le syndic doit soumettre au vote de l’assemblée la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile.

La responsabilité pénale du syndicat des copropriétaires

Pour la responsabilité pénale, comme pour toute personne morale, le syndicat des copropriétaires est susceptible d’être engagée lorsqu’une infraction est commise « pour son compte par ses organes et représentants ». être concernés : le syndic, mandataire du syndicat, l’employé d’immeuble. Et même en raison d’une décision de l’assemblée générale qui, par exemple, refuserait de respecter une obligation légale ou réglementaire, par exemple la souscription d’une assurance dommages ouvrage pour des travaux.

Même si le montant des primes tend à augmenter, la souscription d’une assurance couvrant l’ensemble des risques, et les couvrant bien et complètement, apparaît comme une priorité.



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