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Questions - Réponses

Question de XYZ

Les règles de majorité en assemblée générale

Dans les documents que le syndic vient de faire parvenir avec la convocation à l’assemblée générale de la copropriété, je trouve, à plusieurs reprises, dans les projets de résolutions, les indications d’articles, comportant des numéros. De quoi s’agit-il ?

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La référence à un article, pour un copropriétaire, un syndicat de copropriétaire ou un syndic se rapporte à un article d’un texte de loi. En particulier les documents de la copropriété, et plus spécialement ceux élaborés pour préparer l’assemblée générale, font référence à trois articles de la loi du 10 juillet 1965, telle que modifiée par celle du 24 mars 2014. Trois articles portent sur les majorités en assemblée générale : les articles 24, 25 et 26

Trois modalités de vote pour les copropriétaires réunis en assemblée générale

  • Majorité de l’article 24 : la majorité simple, constituée par les copropriétaires présents à l’assemblée générale ou représentés (ayant donné mandat pour agir en leur nom). Les abstentionnistes ou les absents non représentés ne sont pas décomptés.

Elle est utilisée notamment pour l’approbation des comptes annuels et le quitus au syndic, le vote du budget prévisionnel, l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice au nom du syndicat ; et aussi pour les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (entretien), ceux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires (dispositions relatives à la santé ou à la sécurité en particulier) ou un arrêté de police administrative (ravalement par exemple), des travaux d’accessibilité aux handicapés, et certains travaux pour des économies d’énergie.

  • Majorité de l’article 25 : la majorité absolue, décomptée par rapport à l’ensemble des copropriétaires ; une résolution doit réunir au moins la moitié des copropriétaires (qu’ils soient présents, représentés ou absents).

Elle est utilisée notamment pour l’élection des membres du conseil syndical, pour procéder à la désignation du syndic (ou à sa révocation), donner l’autorisation à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes. Point important : les travaux comportant amélioration, transformation ou addition de l’immeuble (bref tous les gros travaux) nécessitent un vote à la majorité absolue.

  • Majorité de l’article 26: la double majorité, soit la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des millièmes.

Cette majorité, qu’il peut être difficile de réunir, est requise, en particulier, pour déterminer les horaires d’ouverture et de fermeture de l’immeuble, acheter ou vendre des parties communes, changer l’affectation d’une partie commune, supprimer l’emploi de gardien (ne) et vendre le local de la loge (si la destination de l’immeuble est en jeu, l’unanimité est requise), décider la surélévation du bâtiment ou la construction de nouveaux locaux, modifier le règlement de copropriété pour ce qui a trait à la jouissance et l’usage des parties communes. Cet article spécifie également quelles sont les décisions pour lesquelles l’unanimité est requise.

Les règles du jeu pour la copropriété

Il faut noter que la loi Alur a rendu certaines décisions moins difficiles à voter par l’assemblée générale, en abaissant les seuils de majorité ; par exemple des opérations pour lesquelles étaient requises auparavant un vote à la majorité de l’article 25, sont désormais du ressort de l’article 24. Ainsi certaines dispositions sont plus aisées à décider par les copropriétaires.

Un vote ne peut intervenir qu’en application d’un article déterminé. Toute autre démarche décidée par le syndic ou l’assemblée, serait nulle, car n’entrant pas dans le champ d’application de la loi. De ce fait toutes les copropriétés de France votent en suivant les mêmes dispositions. L’improvisation ou la fantaisie sont exclues pour un vote en copropriété ; les règles doivent être appliquées en toutes circonstances.

Si les règles de majorité ne sont pas observées (ainsi le vote se fait à la majorité simple alors que la nature de la résolution requiert la majorité absolue), la résolution peut faire l’objet d’une annulation par décision de justice. On ne « joue » pas des règles de majorité.

Pour accéder au texte de la loi

Pour consulter les dispositions en texte intégral reportez-vous au texte de la loi dans sa version actualisée (au sens d’intégration de toutes les modifications apportées par des lois ou des décrets), sur le site officiel sur la législation française :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte

Pour en savoir plus sur « quelles sont les majorités requises en assemblée générale ? », vous pouvez consulter cet article: https://blog.syndicexperts.com/blog/majorites-requises-assemblee-generale



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