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Quoi de neuf pour les copropriétés ?

Pendant plus de trente ans les dispositions régissant les copropriétés sont demeurées, dans l’ensemble, stables ; le cadre légal étant défini par la loi du 10 juillet 1965 portant « statut de la copropriété ».
Par contre ces dernières années bien des règles de fonctionnement ont été modifiées, et parfois profondément changées, dans le cadre de la loi Alur « pour l’accès au logement et un urbanisme rénové », adoptée le 24 mars 2014.

Nous vous invitons à vous y reporter pour connaître les principales décisions qui se répercutent dans le fonctionnement des copropriétés et l’exercice des fonctions de syndic, pour les transactions immobilières et la mise en location d’appartements.

 

Si certaines dispositions sont applicables dès la promulgation de la loi, d’autres nécessitent des décrets d’application pris par le Conseil d’État.

 

En 2015, les relations entre le syndic et le syndicat des copropriétaires sont régies par un contrat dont les clauses sont précisées. Le décret du 26 mars 2015 instaure un « modèle » sous forme de contrat type et, notamment, définit les prestations obligatoires, rémunérées par un forfait, et celles dites prestations particulières, qui font l’objet d’une facturation en supplément.

 

Un décret du 28 août 2015 fixe « les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce ».

 

Pour les loyers la loi prévoyait un encadrement de leurs montants dans les grandes agglomérations, mais cette démarche n’a été appliquée, jusqu’à présent, qu’à Paris. Un arrêté préfectoral du 26 juin 2015, applicable à partir du 1er août, indique comment les loyers doivent être calculés. Des loyers « de référence » sont précisés selon les types d’immeubles et quartier par quartier.

 

Les modalités selon lesquelles le syndic se doit d’informer les copropriétaires et les autres résidents de l’immeuble ont fait l’objet d’un décret du 15 décembre 2015, qui définit les domaines d’information sur les décisions prises en assemblée générale et les modalités (par affichage ou courrier).

 

En 2016, les dispositions relatives aux économies d’énergie ont été précisées. Ainsi les copropriétés de plus de 50 lots devront procéder à une étude technique.

Pour inciter les copropriétaires à optimiser l’usage du chauffage collectif l’installation de compteurs individuels permettant de mesurer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif. La mise en service des compteurs doit intervenir avant le 31 mars 2017.

La loi a décidé de faire immatriculer les copropriétés de les répertorier dans un registre tenu par un établissement public. Comme la déclaration est de la responsabilité des syndics, certains d’entre eux rassemblent les données, car l’immatriculation devient obligatoire au 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lors. Celles de plus de 50 lots seront concernées à la fin de 2017 et tes plus petites en 2018.

 

Le propre des lois est de subir des remaniements et adaptations. La loi Macron, « pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques », du 6 août 2015, comporte certaines dispositions qui intéressent les copropriétés, et les copropriétaires ainsi pour les locations et les transactions immobilières. L’objectif poursuivi est de « clarifier » certains aspects de la loi Alur mais sans bouleverser le texte de 2014.

La loi Alur avait introduit une mise en concurrence lors de la désignation d’un nouveau syndic, menée par le conseil syndical. Il est désormais stipulé que la mise en concurrence ne s’impose que tous les trois ans.

Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, les conditions de convocation d’une assemblée générale sont allégées : la convocation peut être effectuée par tout copropriétaire ; ainsi le recours à la justice n’est donc plus systématiquement nécessaire pour faire désigner un nouveau syndic.

Des dispositions concernant les locations d’habitation, vides ou meublées, à usage de résidence principale du locataire, sont simplifiées.

 

En prévision pour 2017, pour apprécier l’état de l’immeuble et son entretien, l’assemblée générale pourra décider la réalisation d’un diagnostic technique global de l’immeuble, ce qui facilitera l’élaboration d’un programme prévisionnel de travaux.

 

Dans la conjoncture actuelle, le montant des charges dues par les copropriétaires a augmenté dans un certain nombre d’immeubles. Lors de renouvellement de contrat ou de passation d’un nouveau contrat, le syndic a pu justifier une augmentation de ses honoraires, en invoquant les nouvelles obligations qui pèsent sur lui dans l’exercice de sa profession.



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