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Questions de procédure pour l’assemblée générale

Quelles sont les démarches suivies pour une assemblée qui peuvent se révéler litigieuses ? Quelles sont les « fautes » de procédure à éviter pour que les décisions ne soient pas contestées ?

L’Assemblée Générale suit des règles

Le fonctionnement d’une assemblée générale suit des règles strictement codifiées. Déroger à des dispositions législatives ou réglementaires pourrait amener une contestation d’une résolution litigieuse, voire l’annulation de l’assemblée dans sa totalité. Auquel cas il faut reprendre la question à la base, après une procédure judiciaire qui peut être difficile.

Les démarches litigieuses « courantes »

Pour inventorier les démarches litigieuses

  • L’assemblée ne peut se prononcer que sur un projet de résolution inscrit à l’ordre du jour. Pas question d’improviser d’autant plus que les convocations ont été, obligatoirement, envoyées par le syndic 21 jours avant la date de la séance.
  • Les résolutions sont adoptées selon les majorités qui varient avec la nature de la décision à prendre. Ainsi une assemblée qui se prononcerait à la majorité simple sur un point que la loi prévoit devoir être voté à la majorité absolue, ou à la double majorité, contreviendrait à la règle et la décision serait susceptible d’être annulée.
  • Pour des travaux, le vote des travaux eux-mêmes et la fixation des honoraires du syndic doivent être décidés au cours de la même séance, mais faire l’objet de deux résolutions séparées.
  • L’assemblée ne peut se prononcer valablement par un « vote bloqué », la pratique de grouper plusieurs questions dans une seule et même résolution est prohibé. Une telle irrégularité augmente le risque d’annulation. Une résolution qui faisait, dans un vote unique, approuver les comptes d’un syndic, et lui donner quitus, a été annulée. La Cour de cassation a refusé de valider des résolutions à objet multiple. Un exemple : une résolution décidant à la fois la fermeture de la porte de l’immeuble, l’installation d‘un interphone, et mandatant le conseil syndical en collaboration avec le syndic dans le cadre d’une enveloppe financière maximale.
  • Le président doit faire voter sur toutes les questions inscrites à l’ordre du jour ; cependant si une est omise, cela n’entraîne pas la nullité de l’ensemble de l’assemblée.
  • L’assemblée dispose du pouvoir d’amender des résolutions, à condition que cela n’aboutisse pas à voter sur une nouvelle question qui ne serait pas à l’ordre du jour.
  • L’assemblée peut adopter une résolution identique à une adoptée lors d’une séance antérieure, ou bien très proche, afin de réparer une éventuelle irrégularité.
  • L’assemblée peut même ratifier des décisions antérieures annulées pour diverses raisons.
  • L’assemblée peut décider de revenir sur une décision antérieure, à condition que la première résolution n’ait pas été exécutée – en particulier que des travaux n’aient pas été commencés –, ou que le nouveau choix ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en raison de la précédente résolution.
  • Une assemblée peut, en principe et en dehors de toute annulation, retirer la résolution prise antérieurement, ou la modifier. Bref le droit au remords existe pour la copropriété, à condition que le nouveau vote se fasse dans des conditions de validité.


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