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Qu’est-ce que l’usage abusif des parties communes ?

Définition d’un usage abusif

Usage « par lequel une personne exerce un droit de manière malicieuse, de mauvaise foi ou en vue de nuire à autrui » telle est la définition donnée par le Dictionnaire juridique du droit français.

L’usage abusif ne concerne que les seules parties communes ; il concerne l’application du règlement de copropriété que les juges sont amenés à interpréter en cas de litige. Les désordres dont la source se situe dans les parties privatives relèvent des troubles de voisinage ou des nuisances.

 

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Quelles sont les parties communes ?

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou, le cas échéant, de certains d’entre eux. La jouissance des parties communes étant partagée entre tous, chacun peut en disposer et les utiliser librement à la seule condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
La règle est donc que les parties communes sont normalement utilisables par tous les copropriétaires ; aucun n’a plus de droits que les autres sur ces parties de l’immeuble. Et le règlement de copropriété définit les modes d’utilisation.

Cependant des exceptions existent : un copropriétaire peut se faire conférer un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, ainsi une terrasse un jardin ou une cour intérieure. Cette jouissance exclusive est licite si elle est inscrite dans le règlement de copropriété ou si elle résulte d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ; en dehors de ces deux cas, qui justifient une dérogation, il y a usage abusif.

 

Les litiges entre voisins

Les objets de litiges sont innombrables. Initialement, la situation peut ne pas être trop grave, mais les relations entre voisins, ou entre résidents et professionnels, peuvent s’envenimer, prendre des proportions parfois extrêmes. Et en final les personnes, devenues « parties » se retrouvent au tribunal…
Lorsque les usages abusifs persistent, que toutes les démarches amiables ont échoué, et qu’il faut saisir la justice une action individuelle peut être introduite contre le syndicat des copropriétaires, qui doit faire respecter le règlement et le statut de la copropriété, et l’auteur du trouble. La jurisprudence considère que l’atteinte aux parties communes constitue pour chaque copropriétaire un trouble à la fois personnel et collectif.

Quand la justice a tranché, le copropriétaire fautif peut être condamné à des dommages et intérêts, à faire disparaître des éléments ou des aménagements à ses frais, à restituer l’espace qu’il s’était accaparé, et à remettre les lieux dans l’état initial.

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L’usage abusif ne concerne que les seules parties communes ; il concerne l’application du règlement de copropriété que les juges sont amenés à interpréter en cas de litige. Les désordres dont la source se situe dans les parties privatives relèvent des troubles de voisinage ou des nuisances.
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