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Quels sont les principes de base pour les charges de copropriété ?

Qui est concerné par les charges de copropriété  ?

Chaque copropriétaire a l’obligation d’acquitter la part de charges qui lui incombe, sa quote-part définie sous la forme de tantièmes.

Aucune dérogation n’est envisageable. Le paiement des charges approvisionne le budget de la copropriété, et elles sont versées sur le compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires sont redevables au syndicat des copropriétaires, mais c’est le syndic, en tant que mandataire du syndicat qui assure la gestion financière, dans le cadre d’appels de fonds périodiques (en règle générale trimestriels).

Une copropriété ne peut fonctionner qu’à deux conditions : une bonne gestion des dépenses et des paiements réguliers de la part des copropriétaires. Si des copropriétaires accumulent des retards et impayés, l’équilibre financier de la copropriété peut être compromis (dans des cas extrêmes les comptes sont au rouge et la copropriété peut se retrouver « en difficulté ». C’est pourquoi une des missions du syndic est d’agir pour le recouvrement des impayés, l’action pouvant aller jusqu’à la vente sur saisie de lots.

 

 

Les différents types de charges de copropriété

Les charges sont réparties en deux grandes catégories :

  • celles dites « générales », correspondant à l’entretien, le fonctionnement et l’administration de l’immeuble. Celles ci couvrent les dépenses de ravalement, réfection du gros oeuvre, des canalisations, des frais de nettoyage et d’éclairage, de l’entretien des espaces verts, des primes d’assurances, impôts et taxes, honoraires du syndic, frais de procédure, salaire du gardien etc.
  • celles concernant des équipements communs dont l’utilité est variable selon les copropriétaires. Ces charges spéciales varient d’un immeuble à l’autre. Il peut s’agir des dépenses pour l’ascenseur, le chauffage central, les interphones et digicodes, la climatisation, les raccordements collectifs audiovisuels etc.

La répartition des charges

  • Les charges générales sont payées par tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes (le quote part tient compte de la superficie du lot, mais aussi de sa consistance et de sa situation). C’est de cette manière que sont calculés par exemple les frais liés au escaliers ou de gardiennage. Il peut exister des parties communes pour lesquelles les charges générales sont affectées aux seuls lots concernés.
  • celles concernant des équipements communs dont l’utilité est variable selon les copropriétaires, et qui sont définies selon la capacité d’usage dont le lot bénéficie. Si un équipement commun n’est d’aucune utilité pour un lot, aucune charge concernant cet équipement de ne peut lui être imposée.  Ainsi pour un lot au rez-de-chaussée, il ne peut y avoir de charges d’ascenseur.

Les contestations

La répartition des charges est définie par un acte fondamental : le règlement de copropriété, qui spécifie la quote-part de chaque lot. De ce fait une révision de la répartition des charges est extrême difficile à réaliser. Sauf cas de changement de la consistance de lots, la répartition des charges ne peut en principe être modifiée que par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaire en assemblée générale.

Une révision peut intervenir également suite à une décision de justice. Un copropriétaire ne peut intenter une action devant le tribunal de grande instance uniquement si il estime que sa participation aux charges est supérieure de plus 25% à ce qu’elle aurait due être, ou si il estime que la participation d’un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25% à ce qu’elle aurait due être. Dans le cas ou le juge décide d’une modification des charges, celle ci n’est valable que pour l’avenir et le copropriétaire ne pourra réclamer un retour.

Si un copropriétaire pense que la répartition des charges ne respecte pas la loi, il peut à tout moment intenter une action en nullité.

Si une erreur sur la répartition des charges a été commise en AG par rapport au règlement de copropriété, la résolution doit être contesté dans un délais de 2 mois suivant l’AG.

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