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Quels peuvent être des usages non-conformes à la destination de l’immeuble ?

Qu’est ce que la destination de l’immeuble ?

La destination est une notion centrale pour définir les utilisations de l’immeuble, mais elle n’est pas toujours aisée à percevoir et surtout à concrétiser. Quelles sont les situations qui permettent aux copropriétaires d’utiliser au mieux leurs lots en fonction de la destination de leur immeuble ? Quels sont le « permis » et l’ « interdit » ?
La destination est d’abord définie dans le règlement de copropriété, qui autorise, ou interdit, certains usages, certaines activités. L’acte – au sens de document ayant une valeur forte – que constitue le règlement est le fondement juridique. Il sera utilisé, ou interprété, lors des réflexions des copropriétaires, et, si besoin, devant le tribunal.
Lorsque la destination de l’immeuble est résidentielle, avec l’habitation bourgeoise ou bourgeoise exclusive.Dans ce cas d’ « exclusive » toute activité professionnelle est prohibée. Plus la résidence est de standing, plus les injonctions du règlement risquent d’être drastiques.
Dans des immeubles d’habitation (définie de manière « simple), ont pu être interdits : l’installation d’un établissement d’enseignement privé ; la transformation en musée d’un bâtiment que le règlement qualifie d’hôtel particulier ; la transformation d’une cave en local d’habitation ; l’installation d’un atelier de fabrication, ou d’un établissement de nuit, qui tous deux peuvent nuire au calme des résidents.
Des aménagements peuvent être interdits. Par exemple le remplacement d’une fenêtre par une porte vitrée, ce qui peut nuire à l’harmonie de la façade, à l’esthétique de l’immeuble ; la création de nouveaux logements dans un immeuble luxueux ; l’installation d’une terrasse de café ; et même l’installation d’un ascenseur a été mise en cause pour la raison qu’il risquait de porter atteinte à l’esthétique d’un immeuble de la Belle époque…

Pour les immeubles « mixtes » ou commerciaux

Même si la destination de l’immeuble autorise une activité professionnelle, certaines peuvent être interdites.
Dans un immeuble comportant des cabinets médicaux et dentaires, interdiction d’un prothésiste, qui travaille avec des machines et manipule des produits chimiques. Dans des immeubles autorisant des activités commerciales, peuvent être interdites toutes celles susceptibles d’être à l’origine de nuisances sonores et olfactives : la liste peut être longue des commerces de bouche et des restaurants qui peuvent être visés. Des règlements peuvent stipuler que « les commerces doivent être obligatoirement propres et de bon ton ». La transformation d’une boutique en café ou restaurant, peut être interdite pour le motif que le règlement prohibe tout commerce de denrées alimentaires et activités de restauration.

Modifier la destination de l’immeuble

Ainsi le règlement de propriété définit les usages licites et illicites des lots, le « permis » et l’ « interdit ». Sa modification est une entreprise ardue ; la loi spécifie (article 26 de la loi du 10 juillet 1965, revu par celle du 24 mars 2014) : « la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes » doit être voté la double majorité.
Un copropriétaire (et aussi un propriétaire bailleur) qui voudrait installer, ou transformer, une activité doit s’entourer de précautions. Commencer par relire le règlement de copropriété, rencontrer le syndic et le président du conseil syndical, consulter si besoin un avocat compétent sans le domaine. Si l’opération est envisageable, il doit préparer un projet de résolution qui sera examiné lors de la prochaine assemblée générale. S’il n’agit qu’à sa guise, sans rechercher l’autorisation, le changement d’activité risque fort d’être inscrit au rôle du Tribunal de grande instance, ce qui peut aboutir à un jugement condamnant à verser après une longue procédure des dommages et intérêts.



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