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Quelles sont les responsabilités du syndicat des copropriétaires pour l’immeuble ?

Quelles sont les responsabilités du syndicat des copropriétaires en tant que « gardien de l’immeuble » ?

Bien d’autres causes que celles relatives au bâtiment et son entretien peuvent engager la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

II est considéré comme le « gardien » des parties communes. Il peut être mis en cause par exemple suite à une chute sur un sol glissant ou à l’occasion d’un accident dû à un ascenseur mal entretenu.

Il peut être attaqué pour trouble de voisinage ; ainsi une copropriété voisine peut considérer qu’une antenne-relais de téléphonie mobile (qui a été mise en place avec l’accord de l’assemblée générale) constitue un préjudice visuel.

Il est responsable vis-à-vis des copropriétaires pour l’administration de l’immeuble. Une infraction au statut de la copropriété, une décision d’assemblée générale abusive ou irrégulière, peuvent être à l’origine de procédures. Il en va de même des préjudices vis-à-vis de tiers, ainsi un fournisseur dont le marché aurait été rompu de manière abusive peut attaquer.

Il est responsable des fautes qui seraient commises par son personnel ; par exemple la gardienne dans l’exercice de ses fonctions.

Sa responsabilité peut être engagée par des actes commis par celui qui est son mandataire, le syndic.

L’essentiel des causes engageant le syndicat relève du « civil ». L’action d’un copropriétaire, ou d’un tiers, est poursuivie contre le syndicat, également représenté par son syndic. « Si le syndicat est défendeur, le syndic n’a pas besoin d’autorisation pour représenter la copropriété. Il faut veiller à ce que l’action soit bien intentée contre le syndic en précisant qu’il est pris en qualité de représentant du syndicat. » (C. Sabatié, Copropriété).

Les actions sont plus rares au « pénal » ; elles ont lieu pour des infractions commises « pour son compte par ses organes ou représentants », ainsi le syndic en fonction ou l’employé d’immeuble. Voire de l’assemblée générale qui refuserait de respecter une obligation légale ou réglementaire, ainsi la souscription d’une assurance dommages ouvrage.

Une nécessité : il importe que l’immeuble soit bien assuré et que le syndic ait effectué les démarches au nom du syndicat.

Quelles sont les responsabilités du syndicat des copropriétaires pour l’immeuble en tant que bâtiment ?

La responsabilité du syndicat de copropriétaires, dans l’acception juridique du terme, pour le bâtiment peut concerner les copropriétaires d’une part, les tiers d’autre part.

La loi de 1965 est explicite dans son article 14 : le syndicat « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Dès lors que les conditions légales sont remplies, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit, que le dommage soit ou non de son fait.
Ces dispositions sont dites d’« ordre public », Ce qui rend juridiquement nulle toute disposition du règlement de copropriété ou décision d’assemblée générale qui exonérait le syndicat de sa responsabilité ou la limiterait.
La responsabilité joue à l’égard des tiers, des copropriétaires, mais aussi d’autres occupants, ainsi les locataires.

La responsabilité du syndicat ne peut être recherchée que si le problème concerne les parties communes. Si le défaut affecte une partie privative qui est à l’origine du préjudice, la responsabilité incombe à son propriétaire.

Le « vice de construction » concerne essentiellement les parties principales de l’immeuble (le « gros ouvrage »). La responsabilité décennale concerne les vices ou dommages de construction qui peuvent affecter la solidité de l’ouvrage et de ses équipements indissociables, ou qui le rendent inhabitable (par exemple, effondrement résultant d’un vice de construction) ou impropre à l’usage auquel il est destiné. Elle couvre, pendant une durée de dix ans, les responsabilités des constructeurs et promoteurs, entrepreneurs, architecte, etc. pour les défauts majeurs de l’immeuble. Lorsqu’elle est expirée, le syndicat est particulièrement concerné.
Des exemples : l’isolation thermique du gros œuvre est défectueuse ; le mur de façade n’est pas étanche. Imaginons de gros travaux, de toiture par exemple, mal suivis et mal exécutés, ce sera l’occasion pour que, devant le tribunal, les avocats des différentes parties – syndicat, syndic, architecte, entrepreneurs – déploient leurs talents.

Le défaut d’entretien joue lorsque le syndicat des copropriétaires n’a pas fait assurer les opérations nécessaires au bon maintien en l’état des éléments ou équipements de l’immeuble. Par exemple : une colonne de descente des eaux fuyarde n’a pas été réparée en temps voulu et un dégât des eaux majeur a affecté un appartement ; une chaudière de chauffage central n’a pas été entretenue et est devenue inefficace ou dangereuse. Vis-à-vis de tiers, la chute d’éléments de maçonnerie provenant du gros œuvre de l’immeuble que l’incurie du syndicat a laissé se dégrader

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La loi de 1965 est explicite dans son article 14 : le syndicat « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
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