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Quelles sont les actions en justice concernant le syndicat des copropriétaires ?

Une des particularités du régime de copropriété est que tous les acteurs peuvent agir en justice : le syndic, le syndicat des copropriétaires, un ou plusieurs copropriétaires.

Et le jeu peut être complexe : syndic et syndicat peuvent agir ensemble ou être opposés dans une procédure…
Collectivité des copropriétaires, le syndicat a, pour sa part, la personnalité civile et morale. Il peut donc agir en justice, soit en étant représenté par le syndic, soit à titre propre.

D’ordinaire, le syndic représente le syndicat dans les actes civils et en justice. Il doit agir dans des cas spécifiques comme le recouvrement de charges impayées. Sinon une décision de l’assemblée générale habilite le syndic à agir au nom du syndicat et fixe l’étendue de son mandat ; mais ce pouvoir ne lui est attribué que pour l’action visée par la décision de l’assemblée, entendue strictement.

Le syndicat des copropriétaires peut agir en justice, soit en demandant, soit en défendant. Il est investi du droit de défendre les intérêts des copropriétaires pris dans leur ensemble, il peut agir conjointement avec un ou plusieurs copropriétaires, et il peut même agir contre un ou des copropriétaires si la sauvegarde des droits de l’immeuble est en jeu. Mais il ne dispose pas d’un monopole : des copropriétaires peuvent agir en justice de leur propre chef.
Le syndicat est compétent pour l’administration des parties communes et l’application du règlement de copropriété.

Les actions peuvent concerner

  • l’immeuble puisque le syndicat est responsable des dommages subis par des tiers ou des copropriétaires, dus à un vice de construction ou un défaut d’entretien. La victime intentera l’action contre le syndicat également représenté par son syndic. Si le syndicat est défendeur, le syndic n’a pas besoin d’être autorisé, par l’assemblée générale, pour représenter la copropriété ;
  • en responsabilité des entrepreneurs, ou de l’architecte, en cas de malfaçons de travaux. L’action doit concerner des désordres pour les parties communes, mais elle peut être élargie aux parties privatives si les désordres entraînent un trouble collectif ;
  • l’application du règlement de copropriété pour assurer le respect des obligations de jouissance des parties communes ; ainsi si un des copropriétaires les utilise de manière abusive ; en action relative en procédant à l’installation d’éléments privatifs sur les parties communes ;
  • en responsabilité pour obtenir réparation d’un dommage subi par la copropriété du fait d’un copropriétaire ou d’un tiers, ainsi pour des troubles de voisinage ; mais pour que l’action soit recevable il faut que le préjudice subi concerne l’ensemble des copropriétaires ;
  • une action peut concerner un ancien syndic quand des fautes dans l’exercice de ses fonctions ont entraîné un préjudice.

Le tribunal peut décider d’indemniser le syndicat des dépenses engagées ; il peut aussi condamner la partie adverse à verser des dommages et intérêts ; l’affectation de ces derniers est de la compétence de l’assemblée générale.
Si c’est le syndicat qui est condamné à verser des dommages et intérêts, l’indemnité est répartie entre les copropriétaires au titre des charges communes.

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Et le jeu peut être complexe : syndic et syndicat peuvent agir ensemble ou être opposés dans une procédure... Collectivité des copropriétaires, le syndicat a, pour sa part, la personnalité civile et morale. Il peut donc agir en justice, soit en étant représenté par le syndic, soit à titre propre.
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