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Que sont les tantièmes et comment sont-ils déterminés ?

Dans la copropriété les lots ne sont pas d’égale importance, dans le même immeuble on peut trouver à la fois des studios et de vastes appartements, et d’autre part dans l’espace de l’immeuble coexistent des parties privatives et des parties communes (hall d’entrée, cour, etc.).

Mieux comprendre les tantièmes dans une copropriété

Le système des tantièmes, codifié par la loi, permet de gérer cette diversité en attribuant à chaque lot, donc à chaque copropriétaire, des parts de l’immeuble, on dit des quotes-parts, qui comprennent à la fois la prise en compte des caractéristiques des lots, et de l’usage des parties communes.

L’immeuble est réparti en parts, en tantièmes ou millièmes, dont un certain nombre est attaché à chaque lot. Ainsi un appartement, comptera pour 50 millièmes, une chambre de service pour 10, un local commercial pour 110. Le facteur déterminant est par excellente la superficie, pondérée par la situation dans l’immeuble (agrément lié à l’exposition, l’emplacement…) et la consistance (la même superficie sera décomptée de manière différente pour un appartement, une chambre sous les combles, un emplacement de parking, une cave, une réserve…).

Ces tantièmes sont définis lors de la mise en copropriété, et répertoriés dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ils ne sont pas révisables, sauf en cas de modification de la consistance du lot. Ainsi si un copropriétaire acquiert l’usage exclusif d’une partie commune – par exemple une fraction de palier entre deux chambres de service – le montant de ses tantièmes sera accru Si le propriétaire du dernier étage obtient de faire surélever l’immeuble et d’édifier un niveau supplémentaire relié à son appartement initial, il en sera de même. Le nombre de tantièmes attachés au lot sera accru et le nombre total augmenté ainsi le nombre de millièmes peut être de 1 120, de par la modification de la consistance de l’immeuble.

À quoi servent les tantièmes ?

  • À répartir le montant des charges communes et des appels de fonds pour travaux sur les parties communes, au prorata.
  • À l’expression des copropriétaires en assemblée générale. Dans cette instance supérieure du syndicat des copropriétaires, le « poids » de chaque copropriétaire correspond au nombre de ses tantièmes.

À noter

Si la répartition des charges peut faire l’objet d’une action en révision, cela ne peut être le cas pour les tantièmes. Tant pis pour le copropriétaire qui s’estimerait a posteriori lésé.

Lors de l’acquisition d’un lot, on devient détenteur d’un certain nombre de tantièmes.

Pour ce que l’on désigne par le terme d’équipements communs, ont été définis des tantièmes spécifiques ; ainsi pour l’ascenseur avec une répartition des tantièmes qui tient à ce que l’on qualifie par le terme d’« utilité » ; le copropriétaire du premier contribuera moins aux dépenses d’ascenseur que celui du dix-huitième étage.

La répartition des tantièmes a été longtemps laissée à l’appréciation du rédacteur du règlement de copropriété. La loi de 1965 ne prévoit pas de règles impératives de calcul des tantièmes de copropriété. Cependant, depuis la promulgation de la loi du 13 décembre 2000, tout règlement de copropriété, publié à compter du 31 décembre 2002, doit indiquer les éléments pris en compte pour fixer les quotes-parts de parties communes et répartir les charges communes.



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