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Problème de copropriété sans syndic

Le problème de copropriété sans syndic est une situation difficile à laquelle des copropriétaires peuvent être confrontés.

De par la loi (il convient de se référer à celle sur le statut de la copropriété du 10 juillet 1965, modifiée par celle du 24 mars 2014), seul le syndic a le pouvoir d’exercer des fonctions fondamentales pour la bonne marche de la copropriété ; il est le mandataire du syndicat des copropriétaires et il peut seul lancer les appels de fonds pour le paiement des charges, régler les factures des entreprises qui assurent la maintenance des équipements communs ou pour des travaux effectués, payer le salaire de la gardienne, etc.

Sans syndic la gestion et l’administration de la copropriété ne peuvent être assurées ; le fonctionnement est menacé de blocage à court terme, d’autant plus que nul ne peut se substituer à lui derechef, même le conseil syndical et son président.

 

Pour utiliser des termes qui figurent dans le texte de la loi, la copropriété est « dépourvue de syndic », ou on constate la « vacance » du syndic, ou dans certains cas la « carence ».

Pour quelles raisons la copropriété est-elle confrontée à la situation ? Quelles sont les modalités pour sortir de la crise ?

 

Comment une copropriété peut-elle se retrouver sans syndic ?

  • le syndic tombe brusquement gravement malade, hospitalisé ou non il n’est plus en mesure d’assumer ses fonctions ; au pire le syndic décède. Ces situations entrent dans la définition d’« empêchement » du syndic. Or nul ne peut se substituer à lui de but en blanc.

 

  • le cabinet de syndic disparaît, ainsi à la suite d’une faillite, ou du rachat par une autre société (dans ce cas le changement devra être entériné par une assemblée générale).

 

  • le mandat du syndic (passé pour une durée maximale de trois ans, ou souvent d’un an) est arrivé à échéance, sans qu’une assemblée générale soit convoquée pour procéder au renouvellement ; le contrat n’est plus valable et la copropriété se retrouve dépourvue de syndic. Le syndic ne peut être renouvelé de manière tacite.

 

  • la démission du syndic est intervenue par suite de difficultés personnelles ou professionnelles ou en raison d’une mésentente grave entre le syndic et une majorité de copropriétaires. Comme tout mandataire un syndic peut se retirer, à tout moment, à condition de respecter la procédure, ainsi il doit respecter un préavis de trois mois (en théorie du moins le syndic ne peut démissionner brutalement en cours d’assemblée générale). Il ne peut cesser ses fonctions sans convoquer une assemblée générale dont l’ordre du jour sera la nomination d’un nouveau syndic.

 

  • l’assemblée générale se passe mal avec des votes négatifs pour l’approbation des comptes du syndic et pour le quitus ; désapprouvant la gestion du syndic les copropriétaires votent contre son renouvellement. Si pour la désignation du syndic l’ordre du jour ne comporte que la candidature du syndic qui était en exercice (aucune autre candidature n’est intervenue), les copropriétaires quittent la salle sans que quiconque puisse exercer le rôle du syndic. Se posent derechef les questions de condition de nomination d’un autre syndic et de convocation d’une nouvelle assemblée générale…

 

  • l’assemblée générale procède à la révocation du syndic ; le vote doit intervenir à la majorité absolue des copropriétaires (selon les modalités de l’article 25). Cette décision grave ne peut être prise que par l’assemblée générale et elle seule (à noter le refus de vote du quitus ne constitue pas une révocation ; pour qu’elle intervienne, il est impératif qu’une décision expresse de l’assemblée ait eu lieu). Le contrat est de ce fait rompu et il est mis fin immédiatement aux fonctions du syndic. Une révocation peut être décidée par l’assemblée à tout moment.
    Les copropriétaires doivent pouvoir justifier leur décision par des raisons graves et légitimes. Le syndic révoqué peut agir en justice, non pour demander la nullité de l’assemblée, mais pour demander des dommages et intérêts s’il estime que les motifs ne sont pas justifiés.

 

  • la carence du syndic est constatée, au sens où le syndic, par laxisme ou incapacité, ne remplit pas ses obligations légales et réglementaires. Un cas à titre d’exemple : le syndic ne paie pas ce qui est dû aux créanciers de la copropriété, ainsi pour des travaux. Le refus de porter à l’ordre du jour de l’assemblée, répété, entre dans le cadre, comme le fait de ne pas exécuter une décision prise en assemblée. Si la carence est considérée comme établie, une action en justice peut être conduite par un copropriétaire ou un créancier ; le tribunal de grande instance statue en matière de référé.

 

  • la loi prévoit la nullité du mandat de syndic (au sens de son annulation en droit). Il s’agit de situations dans lesquelles le syndic ne remplit certaines des obligations qui lui incombent. La loi Alur stipule que le défaut d’ouverture d’un compte bancaire « séparé » aunons du syndicat des copropriétaires, dans les trois mois qui suivent la désignation entraîne la nullité de plein droit du mandat. La décision d’annulation du mandat résulte d’une décision de justice (rappelons qu’un copropriétaire contestant une assemblée ou une décision peut introduire un recours dans un délai de deux mois suite à la notification du procès-verbal).

 

  • le syndic n’est plus en situation d’exercer ses responsabilités professionnelles dans le cadre réglementaire, ainsi si sa carte professionnelle lui a été retirée, ou s’il ne dispose plus de la garantie financière pour ses activités. Ces situations résultent de fautes professionnelles graves.

 

  • le syndic lève le pied et disparaît avec la caisse, pour une destination « inconnue », mais qui peut être un paradis financier très tropical. Ce scénario a pu mettre à mal des copropriétés lorsque, en des temps révolus, le syndic indélicat est parti avec les fonds déposés sur un compte commun. Le cas est heureusement rare de malversations… qui engagent la responsabilité pénale du syndic.

 

  •  les cas de figure explicités ville pour les indics professionnels. Pour les syndics non professionnels, « bénévoles », peuvent jouer surtout les raisons de santé ou la démission lorsque le copropriétaire qui exerce la fonction a perdu la confiance des autres membres du syndicat.

 

Comment sortir de la crise ?

Pour rendre la formule « une copropriété ne peut être « dépourvue de syndic », on pourrait dire un peu familièrement que la copropriété, comme la nature, a « horreur du vide ». Et que le législateur a prévu des procédures pour empêcher que le vide ne perdure, en permettant la désignation par voie de justice, de personnes habilitées à administrer la copropriété de manière provisoire et faire respecter le réglement intérieur. Un ou plusieurs propriétaires peuvent déposer une requête auprès du président du Tribunal de grande instance (compétent pour le lieu où est située la copropriété).

Si l’assemblée n’a pu se prononcer (scénario 4) le tribunal peut décider de nommer un syndic provisoire » ou « syndic judiciaire ». Sinon la règle est que soit désigné un administrateur provisoire, qui dispose des compétences requises, et a en charge de gérer la copropriété durant une période déterminée et a pour mission, fondamentale, de convoquer dans les règles une assemblée générale qui décidera de la désignation d’un nouveau syndic.

Pour assurer la continuité, l’ancien syndic est tenu de remettre l’intégralité des fonds du syndicat ainsi que l’ensemble des documents et archives.

 

Après le temps troublé, la copropriété peut retrouver un cours normal.

Le recours à la justice permet donc la convocation de l’assemblée par l’administrateur provisoire et la désignation d’un nouveau syndic, ainsi en est-il stipulé dans la loi.

Cependant un assouplissement de la procédure est désormais possible : une des dispositions de la loi Macron, du 6 août 2015, permet à tout copropriétaire de convoquer une assemblée pour que la copropriété soit pourvue d’un syndic.

 

En guise de conclusion, espérons que votre copropriété saura échapper à tout scénario sinistre, puisque les copropriétaires auront su choisir un bon syndic ou conserver celui qui leur donne satisfaction. Il est toujours utile de rappeler que la course au syndic le moins cher possible peut vous causer ce type de problèmes.

 



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