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Les pouvoirs du conseil syndical

Le conseil syndical

Toute copropriété est dotée d’un conseil syndical, qui est une obligation légale. La seule exception est lorsque l’assemblée générale décide qu’il n’y aura pas de conseil, en raison par exemple de la très petite taille de la copropriété.

Comment le conseil syndicat est-il constitué ?

La règle est donc qu’un conseil syndical existe, et il tire sa « légitimité » de décisions prises en assemblée générale. L’ordre du jour comporte l’élection du conseil, qui se fait candidat par candidat. Pour être élu il faut soit être copropriétaire, soit être conjoint d’un copropriétaire, soit représenter une société possédant un lot. Par contre il est interdit au syndic, aux membres de sa famille et à ses préposés d’essayer de se faire désigner, pour éviter toute confusion dans l’exercice des pouvoirs dans la copropriété.

Le nombre de membres varie selon l’importance de la copropriété, de quelques membres pour une copropriété de taille moyenne à plus d’une dizaine pour un ensemble immobilier important. Le conseil syndical est donc constitué dès que l’assemblée a voté. La mission de membre du conseil ne peut excéder trois années renouvelables.

Après la réunion de l’assemblée – et hors d’elle donc – le conseil syndical désigne celui qui sera désormais son président.

Un organe permanent

Les rôles du président et du conseil sont importants pour la bonne marche de la copropriété. Il s agit tout d’abord d’un organe permanent qui se réunit autant de fois que nécessaire. La différence est évidente avec l’assemblée qui ne se réunit (normalement) qu’une fois par an. À noter : les fonctions de membre du conseil syndical et de membres sont purement bénévoles ; aucune forme de rémunération ne peut intervenir.

Les modalités de fonctionnement peuvent être très souples, réunions le soir ou le week-end, consultations par téléphone ou par courriel. Le plus souvent le conseil fonctionne sans formalisme excessif.

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Quelles sont les fonctions du conseil syndical?

Le conseil syndical a un rôle d’organe consultatif, il peut donner, au syndic et/ou à l’assemblé, son avis pour toutes questions dont il se saisit lui-même ou pour lesquelles il est consulté.

Il assiste le syndic et contrôle sa gestion (une appellation qui est tombée en désuétude était « conseil de surveillance »). Il est l’interlocuteur attitré du « mandataire » que constitue le syndic, et joue, de ce fait, une place éminente dans la vie de la copropriété. Le conseil syndical a dans ses fonctions d’être l’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic, à qui il pourra faire remonter doléances ou suggestions. Le conseil peut se faire communiquer toutes pièces et tous documents (y compris comptables) se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété.

Le syndic le consultera aussi bien pour le choix d’une date d’assemblée que pour la préparation du budget prévisionnel. Si des décisions importantes sont à préparer – ainsi pour entreprendre de gros travaux – il est t légitimement associé à la réflexion.

Un conseil syndical efficace aura aussi le sens de la prospective, contribuera à a réflexion sur le devenir de l’immeuble, et le syndic saura le consulter autant que de besoin. Si besoin le conseil peut recourir à des spécialistes pour recueillir des avis techniques.

Le conseil syndical exercice un rôle financier. Les devis d’un montant intermédiaire (hors ceux très peu importants qui relèvent du seul syndic, et les plus lourds qui doivent être votés en assemblée, cf. montant de marchés décidés par l’assemblée) font l’objet d’une approbation préalable entérinée par le président du conseil syndical, avant que le syndic ne puisse faire exécuter l’opération.

Le conseil syndical a tous pouvoirs pour contrôler les comptes du syndic, au moins une fois par an avant l’assemblée, plusieurs fois si nécessaire.

Depuis la loi du 24 mars 2014, préalablement à la désignation du syndic, le conseil syndical doit opérer une mise en concurrence entre les différents candidats à la fonction.

Si l’on revient à l’assemblée générale, un des points obligatoires de l’ordre du jour est e rapport fait par le président pour l’action du conseil syndical durant l’exercice.

Lorsque la copropriété rencontre une difficulté grave, le président du conseil syndical peut mettre le syndic en demeure de convoquer une assemblée « extraordinaire »., Si le syndic n’obtempère pas ou en cas d’empêchement su syndic, le président du conseil syndical est qualifié pour convoquer l’assemblée.

Sur le plan juridique, le conseil syndical, qui exerce des fonctions de conseil et de suivi, n’a pas la « personnalité morale. Il ne peut donc intervenir en justice ; seul le syndic peut représenter le syndicat des copropriétaires devant les tribunaux.

Un des pires cas de figure pour une copropriété est que les copropriétaires – à commencer par le conseil syndical – consistent en un désintérêt pour la « chose publique ». Un conseil syndical absent ou atone peut signifier une dégradation de l’immeuble, ou l’exercice d’un pouvoir sans contrôle par le syndic. Un conseil syndical qui prend à cœur les intérêts collectifs est donc une nécessité pour la collectivité.

Une dernière notation : en assemblée générale, il se peut qu’il n’y ait guère de candidats pour participer au conseil ; des copropriétaires ressentent la fonction comme une « charge » ou la source d’ennuis. Inscrivons-nous en faux contre cette réaction : être membre du conseil syndical est valorisant et constitue un apport à la collectivité. Donc si vous avez des capacités et un peu de temps, n’hésitez pas à vous présenter !

Pour en savoir plus sur « le fonctionnement du conseil syndical », n’hésitez pas à consulter cet article: https://blog.syndicexperts.com/blog/le-fonctionnement-du-conseil-syndical 



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