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Pourquoi la responsabilité du syndic peut-elle être engagée ?

Quelles sont les responsabilités du syndic, au sens judiciaire, au civil, voire au pénal ?

L’engagement de la responsabilité du syndic résulte de l’application des règles de responsabilité du droit commun. Le syndic peut être amené à répondre des fautes commises dans sa gestion, qu’il soit un syndic professionnel ou un syndic bénévole. Le syndic professionnel, dans ses conditions d’exercice, est, obligatoirement tenu d’être assuré en responsabilité civile.

Un principe régit : la responsabilité ne joue que s’il y a faute de la part du syndic, et que si cette faute a été génératrice d’un préjudice. Le métier de syndic n’est pas sans risques, puisqu’il peut se retrouver en justice, de son propre fait, mais aussi pour les actes des personnels qu’il emploie dans son cabinet.
Un syndicat des copropriétaires, ou un copropriétaire, qui veulent obtenir devant la justice des dommages et intérêts doivent prouver : la faute, le préjudice, et une relation de cause à effet entre les deux. Des tiers peuvent être concernés.

 

Responsabilité civile

L’essentiel des causes porte sur la responsabilité civile (la liste n’étant pas exhaustive, car la jurisprudence est multiple) :
– pour les assemblées générales, non-respect des règles de convocation, de tenue, d’établissement du procès-verbal ;
– inexécution de décisions de l’assemblée (à l’exception de décisions entachées d’illégalité ou de difficultés de trésorerie) ;
– manœuvres pour essayer de continuer ses fonctions, alors que le renouvellement du mandat a été refusé ou que sa révocation a été décidée ;
– actions pour inciter l’assemblée générale à choisir une entreprise afin qu’il en tire un avantage financier ;
– négligences renouvelées dans l’administration de l’immeuble, ainsi défaut de paiement de la police d’assurance, de règlement des fournisseurs, de versement des salaires dus à l’employé d’immeuble ;
– erreurs dans l’exercice de ses fonctions administratives et comptables (tenues des comptes, conservation des archives…) ;
– réalisation de travaux non autorisés par l’assemblée générale, ou n’entrant pas dans le cadre de travaux urgents ;
– non-exécution de travaux urgents ;
– manque de diligence dans le recouvrement des charges (y compris impayés) ;
– fautes dans l’application du règlement de copropriété, qu’il est tenu de faire respecter.

La portée du quitus. Le vote par l’assemblée générale de l’approbation des comptes et du quitus a pour conséquence de ratifier, d’entériner, l’ensemble des actes effectués par le syndic au cours de l’exercice écoulé ; de ce fait sa responsabilité ne pourra plus être recherchée.

 

Responsabilité pénale

Elle peut correspondre à
– des malversations financières, telles qu’escroquerie ou abus de confiance ;
– des blessures par imprudence, lorsque des tiers subissent des dommages du fait de la négligence du syndic. Ce sont les causes les plus fréquentes, en particulier les accidents liés à un mauvais entretien de l’ascenseur. Pour se prémunir, le syndic doit établir que le dommage incombe à un tiers ;
– recours au travail dissimulé en situation de donneur d’ouvrage.

Pour plus d’informations, consultez notre article complémentaire sur la responsabilité du syndicat.



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