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Pourquoi des annulations d’une assemblée générale, ou d’une décision, peuvent-elles intervenir ?

Pour quelles raisons, et selon quelle procédure, une annulation d’assemblée générale peut-elle être prononcée ?

L’annulation d’une assemblée générale, ou d’une décision, est un événement grave dans la vie d’un syndicat des copropriétaires. En première approche, on peut définir l’annulation comme une décision selon laquelle une assemblée générale, ou une résolution, est supprimée, que les décisions qui ont été prises sont nulles et non avenues. En quelque sorte « la copie est à refaire ».

Pour agir il faut avoir la qualité de copropriétaire. L’action en nullité ne peut, en principe, être exercée que contre des décisions d’assemblée, ou une assemblée dans son entier, et uniquement par des copropriétaires « opposants » (ayant voté contre, le procès-verbal faisant foi) et « défaillants » (absents et non représentés). Un copropriétaire qui a voté « pour » ne dispose d’aucun droit de recours.

Un copropriétaire qui s’abstient n’est pas, en principe, considéré comme un « opposant » et ne peut donc agir en contestation, mais il en va autrement s’il peut prouver qu’il a émis des réserves précises.

Le délai de recours pour agir en justice est de deux mois, à partir de la notification du procès-verbal par le syndic (donc le calendrier est important, le syndic disposant au préalable de deux mois pour notifier le procès-verbal). Le délai de recours expire au terme des deux mois, et il n’est plus possible,alors, d’engager une action en justice. À l’issue des deux mois, une décision, même irrégulière, n’est plus contestable. La procédure est engagée auprès du Tribunal de grande instance du lieu, qui a seul compétence pour se prononcer.

 

Pourquoi une assemblée générale, ou d’une décision, peuvent-elles être annulées ? Les raisons de fond

Des copropriétaires contestent une assemblée générale (voir notice sur les conditions de la contestation). La procédure est menée devant le Tribunal de grande instance et le jugement indiquera si la décision d’assemblée est valide ou est annulée.

L’action en justice peut être menée en invoquant des raisons de forme, de procédure (voir notice), mais aussi pour des motifs qui tiennent au fond.

Une décision peut être contestée si elle a été adoptée à une majorité inférieure à la majorité légale (ainsi une assemblée vote à la majorité simple une résolution pour des travaux d’amélioration qui requièrent la majorité absolue). Une suppression de l’emploi de gardienne votée à la majorité absolue, alors qu’en considération de la destination de l’immeuble, l’unanimité est requise par la loi.

Une décision qui va à l’encontre des lois et règlements, en particulier qui comporte des éléments contraires aux dispositions d’« ordre public » comme stipulé par la loi du 10 juillet 1965.

L’assemblée ne peut prendre de décision valide que sur les questions portées à l’ordre du jour, préétabli à la séance et envoyé par le syndic. Une résolution qui serait adoptée en séance et qui ne figure pas à l’ordre du jour est nulle.

Des contentieux ont porté sur des formulations imprécises dans l’ordre du jour, la règle étant que le document doit permettre un « vote éclairé » des copropriétaires.

L’abus de droit peut être sanctionné. Une décision, même prise dans le respect des formes légales, est susceptible d’être annulée lorsque l’intérêt collectif des copropriétaires est méconnu. Des exemples : des parties communes sont vendues à un prix qui privilégie l’intérêt de certains copropriétaires acquéreurs au détriment de la collectivité ; un copropriétaire se voit refuser d’effectuer des travaux destinés à rendre son logement habitable et conforme aux normes de salubrité ; un professionnel se voit refuser d’installer des équipements exigés par la réglementation en vigueur, alors que son activité est conforme à la destination de l’immeuble ; certains copropriétaires se voient attribuer des places de stationnement, sans contrepartie pour les autres.

Cet inventaire n’a pas la prétention d’épuiser le sujet. Les juges ont de multiples occasions de s’intéresser aux « avatars » connus par des copropriétés, dont l’origine peut être due à l’action de copropriétaires ou du syndic.En assemblée, il convient que tous les « acteurs agissent en respectant attentivement les prescriptions légales et réglementaires.

 

Pourquoi une assemblée générale, ou d’une décision, peuvent-elles être annulées ? Les raisons de forme et de procédure

Des copropriétaires contestent une assemblée générale (voir notice sur les conditions de la contestation). La procédure est menée devant le Tribunal de grande instance et le jugement indiquera si la décision d’assemblée est valide ou est annulée.

Les motifs sont multiples et la jurisprudence fournie.Des décisions et des assemblées peuvent être annulées pour des raisons de forme, et principalement de non-respect des règles de procédure, qui sont strictes. Une « défaillance » du syndic ou du président, une erreur d’appréciation de la part de copropriétaires peuvent justifier le recours de copropriétaires « opposants » ou « défaillants ». Il importe donc à tous les « acteurs » de l’assemblé – copropriétaires et à plus forte raison syndic – d’observer strictement les règles de procédure.

Dans d’autres cas les juges sont amenés à trancher sur le fond.

 

Quelles peuvent être des raisons qui peuvent amener l’annulation ?

  • L’assemblée a été convoquée de manière irrégulière par le syndic, par exemple il n’est plus en situation d’exercer ses prérogatives parce qu’il ne dispose plus des garanties professionnelles, ou qu’il a été révoqué par une assemblée antérieure.
  • La convocation à l’assemblée n’a pas été effectuée selon les dispositions légales, en particulier les copropriétaires reçoivent la convocation après que soit expiré le délai de 21 jours.
  • Des copropriétaires n’ont pas été convoqués.
  • Ni un président de séance, ni des scrutateurs, n’ont été élus par l’assemblée, ou ils ont été désignés de manière irrégulière. La Cour de cassation a retenu que l’inobservation des formalités « substantielles » du procès-verbal entraîne la nullité de l’assemblée.
  • La feuille de présence (qui doit être annexée au procès-verbal) n’a pas été établie.
  • Des votes ont été exprimés dans des conditions contraires à la loi, par exempleun mandat donné à une personne proche familialement ou professionnellement du syndic.
  • Une résolution peut être remise en cause si les documents à joindre aux convocations (par exemple des comptes, des devis…) n’ont pas été envoyés aux copropriétaires par le syndic.
  • Une assemblée peut être considérée comme nulle si le procès-verbal ne comporte aucune signature, du président, du secrétaire et des scrutateurs.


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