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Pour une mutation immobilière, quels sont les frais de mutation dus au syndic ?

Les frais de mutation dus au syndic dans la procédure de vente d’un bien immobilier

Une vente immobilière, qui concerne un lot de copropriété, fait l’objet d’une procédure contraignante qui aboutit à la signature de l’acte de vente. À cet acte, qui est un acte authentique établi par le notaire, sont incorporés ou annexés un ensemble de documents qui rendent compte de l’état du bien.
Celui qui demande, reçoit et traite l’information : le notaire, en vue de la rédaction de la promesse de vente puis de l’acte de vente.

 

Quand les frais de mutation interviennent-ils ?

L’information provient du vendeur et du syndic qui administre l’immeuble et de ce fait perçoit ce que l’on désigne par des frais de mutation. Outre un questionnaire qu’il adresse au syndic afin de disposer de renseignements sur le lot, le notaire demande un pré-état daté, avant la promesse de vente, et un état daté pour la conclusion de la vente. Le syndic a l’obligation de fournir ces états, sans lesquels la vente ne peut avoir lieu. Les frais de mutation figurent d’ordinaire parmi les prestations particulières du contrat de syndic, pour lesquelles intervient un coût spécifique. Les états sont donc à la charge exclusive du vendeur qui s’en acquitte auprès du syndic.

 

Quels sont les enjeux des frais de mutation du syndic ?

Si le syndic ne délivre pas les états, il engage sa responsabilité professionnelle, en raison du blocage de la vente qui en résulte.
Les dispositions légales prévoient expressément que les honoraires du syndic au titre des frais de mutation sont supportés par le seul propriétaire vendeur.
La loi Alur, du 24 mars 2014, qui tend à complexifier les transactions immobilières fait de la promesse de vente un moment décisif de la transaction et comporte l’obligation de fournir le pré-état daté.
Les documents réalisés par le syndic dans le cadre des frais de mutation visent à faire connaître à l’acheteur l’imputabilité des charges échues au moment de la vente. La loi de 1965 comporte des dispositions pour éviter que l’acheteur d’un lot de copropriété ne se voie réclamer des sommes dont le paiement incombe au vendeur. Établi avant moins d’un mois de date, le certificat qu’est l’état atteste que le vendeur est libre de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires.

 

Les contenus du pré-état-daté et de l’état daté, et leurs justifications

Les deux documents successifs présentent donc la situation du vendeur sous la forme d’états comptables détaillés, qui comprennent

  • les charges pouvant rester dues
    •           provisions exigibles sur les exercices antérieurs,
    •           provisions exigibles pour des dépenses ne figurant pas au budget prévisionnel ainsi des travaux décidés en assemblée générale, mais pas encore exécutés, pour lesquels s’applique le principe de « voté – payé », et les avances exigibles,
  • les sommes dont le syndicat des copropriétaires pourrait être débiteur pour le lot, à l’égard du copropriétaire vendeur,
  • les sommes qui pourraient incomber au nouveau copropriétaire pour
    •           la reconstitution des avances,
    •           les provisions non encore exigibles dans et hors budget prévisionnel.

 

Sont de plus indiqués si la copropriété est considérée comme « en difficulté » et l’état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires.
Concrètement le montant des frais de mutation du syndic est d’ordinaire de quelques centaines d’euros.



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