Syndic Expert : Chargement en cours
title

Quelles sont les possibilités de faire réviser les charges ?

Le principe est que les dépenses sont réparties entre les copropriétaires, selon les dispositions du règlement de copropriété, qui doivent être respectées tant pour la définition des dépenses que pour leur répartition.

Les charges s’adaptent aux transformations de la copropriété

Cependant, des modifications peuvent résulter de transformations dans l’immeuble, pour les parties privatives et ses parties communes, ce qui amène l’assemblée générale à se prononcer.

L’assemblée générale ne peut modifier la répartition des charges, telle qu’elle est inscrite dans le règlement, qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires.

Les exceptions à cette règle de l’unanimité sont, tout d’abord, les modifications liées à un changement d’usage d’une partie privative, ce qui affecte les charges pour les services collectifs et les éléments d’équipement commun ; l’assemblée décide à la majorité des voix (majorité absolue de l’article 25). Un cas à titre d’exemple : le changement d’affectation d’un lot à usage d’habitation qui doit désormais être utilisé comme local professionnel, ce qui représente un changement d’usage et a une incidence sur les charges d’ascenseur.
Par ailleurs, des travaux – ainsi de surélévation – ou des acquisitions des aliénations de parties communes – par exemple la vente de la loge – peuvent rendre nécessaire une nouvelle répartition des charges. Il en est de même de changement dans la composition d’un lot – ainsi la vente d’un palier à un copropriétaire désireux de réunir des chambres de service – ou de la création d’un appartement dans les combles de l’immeuble.

Dans des cas de contestation de la répartition, la justice peut être amenée à trancher.

Un (ou des) copropriétaire(s) peuve(nt) demander la révision ou l’annulation des charges, dans certains cas et sous certaines conditions, s’il(s) estime (nt) que la répartition du règlement est irrégulière ou le(s) lèse. Le copropriétaire concerné mène une action en justice individuelle, devant le Tribunal de grande instance. Le défendeur saisit le tribunal par voie d’assignation, d’où une procédure qui peut être longue, exige le conseil d’un avocat et implique l’avance de frais.

Cette action en justice peut être intentée afin d’obtenir la révision, si la répartition est légale dans son principe, mais que le calcul des quotes-parts lèse un ou des copropriétaires(s) ; ceci vaut pour des cas de travaux et de cessions, et si la part d’un copropriétaire est supérieure de plus du quart à celle qui résulterait d’une répartition légale des charges (ainsi différence de 25 % entre deux appartements présentant des caractéristiques identiques).

Les conditions pour un recours

Des conditions s’imposent  :

  • la procédure doit intervenir dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ; un délai de deux ans s’ajoute lors d’une vente ;
  • elle doit être intentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire qui serait avantagé.

La procédure peut viser à faire constater la nullité, si la répartition effectuée lors de l’établissement du règlement est illégale, au sens de contraire aux principes édictés par la loi. Par exemple, peut être déclarée nulle, « non écrite » en langage juridique, une clause de participation aux charges d’ascenseur pour un lot situé au rez-de-chaussée. Une telle action est dirigée contre le syndicat de copropriétaires. N’étant pas soumise à des conditions de délai, elle peut être conduite à tout moment.

Si au terme de la procédure le demandeur a gain de cause, le tribunal a qualité pour définir une nouvelle répartition. Mais celle-ci n’a d’effet qu’à la date du jugement définitif, sans rétroactivité.

Vous pouvez également consulter l’interview de notre fondateur Sylvain Elkouby sur les charges de copropriété.



CONTACTEZ MOI

Google+