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Comment comprendre la notion de « propriété » dans le régime de la copropriété ?

Quels sont les modes de propriété dans un immeuble en copropriété ?

Premier niveau : le propriétaire d’un lot, le copropriétaire stricto sensu, possède à la fois une partie privative et une quote-part des parties communes. Ces deux éléments ne peuvent être scindés, ni vendus séparément.

Second niveau : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » (Loi de 1965, article 3)

« Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement. » (Article 4). Cette notion de propriété indivise des parties communes est essentielle pour comprendre le statut de la copropriété, dans son originalité.

Troisième niveau : le syndicat des copropriétaires n’est pas propriétaire de l’immeuble.  Mais, par une décision d’assemblée générale, il peut aliéner un élément des parties communes (l’exemple le plus courant : la vente de la loge alors que l’emploi de gardienne a été supprimé).
Il peut aussi vendre des « droits accessoires aux parties communes », ainsi pour faire procéder à une surélévation de l’immeuble, ou construire sur une fraction du sol.

Si besoin est, le syndicat peut acquérir un lot, donc détenir une partie privative (ainsi pour loger plus à l’aise l’employé d’immeuble si la loge est trop petite). Dans ce cas le syndicat ne dispose pas de voix en assemblée générale.

Vous pouvez également consulter cette interview de Sylvain Elkouby sur le droit de propriété.



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