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Mise en demeure du syndic : comment procéder

Lorsqu’un contentieux se développe entre le syndic et la copropriété (le syndicat des copropriétaires) ou un (des) copropriétaire(s), il vaut mieux être particulièrement attentif aux règles de procédure. La copropriété est un domaine très codifié dans lequel une erreur dans la manière de saisir peut faire échouer une demande ou une démarche.

 

Du bon usage des moyens de communication

Certes il est possible de communiquer avec le syndic, ou le gestionnaire de l’immeuble, par téléphone, en envoyant un courriel (dont l’emploi est devenu plus que fréquent), ou une lettre simple. Mais pour tout courrier important il est requis d’utiliser la lettre recommandée avec accusé de réception. Ce moyen de communication, destiné à laisser trace, donc preuve si requis, doit être utilisé pour une demande de convocation d’assemblée générale, l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, pour une demande d’effectuer des travaux privatifs affectant les parties communes, et – plus généralement – pour toute demande concernant un sujet important ou toute contestation de l’action du syndic, en particulier pour des questions touchant à l’argent (par exemple pour les charges).

À l’inverse le syndic utilise de manière régulière la lettre recommandée en réponse à des courriers importants ou faire des rappels à l’ordre, par exemple pour rappeler le règlement de copropriété en cas de troubles de voisinage, ou pour réclamer le paiement de charges impayées par un copropriétaire (dans ce cas, si le copropriétaire ne se met pas en règle, il recevra, ensuite, un commandement à payer remis par un huissier).

 

Le recours à la justice

La copropriété, globalement, occupe une place non négligeable dans les procédures en justice. Pour les contentieux graves, le Tribunal de grande instance est saisi.

La première situation de la mise en demeure correspond à une procédure engagée par le syndic. Il doit introduire une action contre un copropriétaire défaillant, qui a refusé de régler ses arriérés de charge. Pour les autres actions, il ne peut agir que s’il a été autorisé au préalable par l’assemblée générale. Il peut agir, au nom du syndicat des copropriétaires qu’il représente en justice (c’est l’une de ses prérogatives) tant en demande qu’en défense. Il agit pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et pour un dommage qui présente un caractère collectif et pour la réparation d’un préjudice qui affecte l’ensemble des copropriétaires. L’action peut être conduite même envers un copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété ou porte atteinte aux parties communes. Les deux champs pour lesquels les procédures ne sont pas rares : le fonctionnement de la copropriété ; la réparation d’un dommage causé à l’immeuble ou à ses résidents (y compris les actions contre des entreprises pour malfaçon ou vice de construction).

Une action en justice représente des frais d’avocat et des frais de justice (sauf si la partie adverse est condamnée aux dépens) Ces frais entrent dans le budget de la copropriété et sont répartis entre les copropriétaires avec les charges.

 

Un second ensemble de situations correspond à la mise en cause de l’action du syndic par des copropriétaires.

Si un conflit entre le syndic et les copropriétaires ne peut se régler à l’amiable ou si le syndic est défaillant, de manière grave, dans l’exercice de ses fonctions, le recours à la justice peut s’imposer à l’aide d’une mise en demeure. C’est le cas lorsqu’il commet des fautes lourdes, contraires aux règles de la profession et que des actes ne sont pas conformes à la législation et à la réglementation.

Des cas correspondent à des éventuelles erreurs de procédure (convocation fautive de l’assemblée générale par exemple non-respect des délais), demande de nullité d’une assemblée ou d’une résolution (dans ce cas la contestation devant le tribunal doit se faire dans les deux mois qui suivent la réception du procès-verbal). Le litige peut porter sur la non-exécution de décision d’assemblée générale, ou la non-application des clauses du contrat de syndic, y compris en matière de gestion financière.

Le tribunal peut être saisi si la copropriété se trouve dépourvue de syndic ou en cas de carence du syndic en place (il n’est plus en situation d’assurer ses fonctions) ; la procédure aboutit normalement à la désignation d’un administrateur provisoire, dont le rôle est, notamment, de faire retrouver un cours normal à la copropriété par l’élection d’un nouveau syndic.

Comme le syndic est responsable de ses fautes dans la gestion de l’immeuble, des procédures peuvent être introduites si des plaignants (copropriétaires ou tiers) s’estiment lésés par des erreurs et des manquements du syndic qui engagent sa responsabilité civile, voire sa responsabilité pénale ; le syndic peut être condamné notamment à des dommages et intérêts.

Les litiges ayant trait à la copropriété sont pour la plupart de la compétence du Tribunal de grande instance, dont le président statue en référé ou rend des ordonnances sur requête. Par contre le tribunal de commerce statue en matière de règlement judiciaire d’un cabinet de syndic.

Tout copropriétaire qui estime que lui-même et la copropriété dans son ensemble sont lésés, a le droit d’engager une action, mais il est souvent plus efficace de déposer la requête à plusieurs copropriétaires (qui peuvent être membres du conseil syndical). Le recours à un avocat est obligatoire pour les parties, et une action en justice entraîne des frais et peut durer longtemps.

 

À noter : le syndicat des copropriétaires, qui est doté de la personnalité morale et juridique, a qualité d’agir en justice mais son représentant légal est le syndic ; donc une action intentée contre le syndicat doit, pour être recevable, être engagée contre ce dernier pris en la personne de son représentant, le syndic.

 



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