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Meilleur syndic : quel est le syndic idéal ?

La copropriété et le syndic : la base du fonctionnement efficace

Le meilleur syndic est celui qui répond au mieux aux attentes et aux besoins de la copropriété, comprise au sens de l’ensemble des copropriétaires. Pour qu’une copropriété fonctionne bien il doit y avoir adéquation entre le syndic et ceux qui lui ont délégué des pouvoirs pour administrer et gérer la copropriété. Le syndic a dans ses rôles d’harmoniser les relations entre les professionnels – à commencer par lui-même et les membres de son cabinet – et une collectivité dont les centres d’intérêt peuvent être variables et dont les comportements disparates… Le sens de la relation, de la gestion humaine, est au cœur de la fonction de syndic professionnel.

 

Pour qu’un syndic soit reconnu comme bon il faut tout d’abord qu’il ait su persuader le conseil syndical de manière à ce qu’il soit élu par l’assemblée générale. L’acte initial du rapport propriété/syndic est d’abord une marque de confiance et de reconnaissance des compétences professionnelles, ainsi que d’une réputation. Cette confiance qui est nécessaire initialement doit perdurer tout au long du mandat.

Il doit aussi disposer des moyens pour exercer ses fonctions, et en particulier diriger un cabinet comprenant des gestionnaires compétents. Le rôle du gestionnaire qui a l’immeuble en charge est primordial ; c’est lui qui est en contact avec la copropriété et suit les dossiers ; il n’est pas rare que le syndic lui délègue ses pouvoirs pour tenir l’assemblée générale ; il contribue à l’information des copropriétaires, dont l’importance a été soulignée dans des dispositions officielles récentes.

 

La rigueur de la gestion

Le syndic assure la gestion de l’immeuble, et ainsi est responsable de l’entretien courant, de la passation des contrats d’entretien et de marchés de maintenance…. Donc il doit faire en sorte que l’immeuble soit régulièrement nettoyé et entretenu, que les équipements soient en ordre de marche, que le bâtiment soit réparé si besoin. L’action est de sa propre initiative, mais il doit aussi tenir compte des remarques et demandes des copropriétaires, en particulier celles qui émanent du conseil syndical. Son action entre dans un cadre déterminé : le vote préalable par l’assemblée générale pour tous les travaux qui dépassent l’entretien courant.

La qualité de gestion est particulièrement importante pour tout ce qui touche le fonctionnement financier de la copropriété, que ce soit en recettes (appels de charges et de fonds pour travaux) ou en dépenses (le syndic est seul habilité à engager des dépenses pour la copropriété). La gestion financière et la comptabilité qu’elle comporte se doivent de suivre la réglementation et d’être à la fois rigoureuse et transparente : le conseil syndical a dans ses rôles le contrôle des comptes du syndic.

Par opposition au bon syndic, un « mauvais » peut gérer de manière relâchée, commet des erreurs ou au pire se livrer à des malversations, ce qui engage sa responsabilité.

Le bon syndic est aussi celui qui sait analyser l’état de l’immeuble, la situation du bâtiment, faire preuve de prévision et proposer à la copropriété les travaux – d’entretien ou d’amélioration – qui s’imposent. Il sait analyser la situation à la fois sur le plan technique, selon les impératifs réglementaires (un exemple : les dispositions concernant les économies d’énergie, qui sont à l’ordre du jour) et sur le coût des investissements (un facteur est la possibilité pour la copropriété de mobiliser les sommes nécessaires en particulier pour de gros travaux de réfection). Trouver un syndic compétent est donc indispensable et si vous ne l’avez pas encore rencontré, il est peut-être temps de changer de syndic.

 

Un ensemble de qualités professionnelles

Comment juger de la pertinence du syndic, de ses compétences et de la qualité de son action ?

Au sens des relations humaines et à la rigueur comptable il faut faire entrer aussi en ligne de compte le professionnalisme du cabinet, la capacité de répondre de manière précise et adaptée aux besoins de la copropriété, la bonne connaissance de la législation et de la réglementation qu’il est nécessaire d’appliquer (ainsi la loi Alur de 2014 et ses différents décrets d’application), l’efficacité et la réactivité face aux diverses situations, la capacité à analyser et prévoir

 

Ce sont les copropriétaires qui apprécient le syndic, qui reconnaissent la qualité de sa gestion, en le renouvelant au terme de son contrat. Le climat de l’assemblée générale lors du vote est un des meilleurs critères pour juger de la pertinence du syndic et la satisfaction de ceux qui lui ont donné mandat, et les votes sur le quitus manifesteront la satisfaction, ou l’insatisfaction des copropriétaires.



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