Quelles sont les majorités requises en assemblée générale ?

Le fonctionnement de la copropriété est strictement codifié

Le fonctionnement de la copropriété, sous le régime de la loi du 10 juillet 1965, est strictement codifié, relève, pourrait-on dire, d’un certain formalisme.
Selon la nature des résolutions, les majorités qu’il est nécessaire de réunir en assemblée générale varient. On distingue les décisions qui doivent être prises à:

– la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés (en décomptant selon leurs tantièmes), majorité simple, dite de l’article 24 de la loi, celle qui est par évidence la plus facile à réunir :

– la majorité des voix de tous les copropriétaires, selon l’article 25 ; c’est la majorité absolue, la résolution devant réunir la majorité des voix des copropriétaires (y compris les abstentionnistes et les absents non représentés) ;

– la double majorité, dite de l’article 26, qui doit réunir la majorité des copropriétaires et pour laquelle ceux qui approuvent la résolution représentent au moins deux tiers des voix (des tantièmes) ;

– l’unanimité.

Pour essayer de disposer de points de repère, deux tableaux répertorient les principaux domaines, le premier est consacré au fonctionnement de la copropriété, le second aux opérations d’entretien et surtout aux travaux.

Ils tiennent compte des modifications apportées par la loi du 24 mars 2014 (loi Alur), qui a notamment allégé les conditions de majorité. Ainsi des travaux qui devaient être approuvés à la majorité de l’article 26 relèvent désormais de la majorité de l’article 25, d’autres décisions sont prises selon l’article 24 et non plus le 25. L’objectif est de faciliter la prise de certaines décisions.

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Fonctionnement de la copropriété et des majorités requises

Domaine	Compléments		Majorité requise
Syndic Nomination	et approbation de son contrat		article 25, majorité absolue
Révocation du syndic			article 25, majorité absolue
Honoraires du syndic   Honoraires spécifiques sur travaux	spécifiés dans le contrat   travaux hors budget prévisionnel, donc hors entretien courant : transformation, addition ou amélioration de l’immeuble		article 25, majorité absolue   mêmes règles de majorité que les travaux concernés (et vote au cours de la même assemblée).
Budget prévisionnel	annuel		article 24, majorité simple
Approbation annuelle des comptes Quitus au syndic	Vote vaut ratification des actes du syndic en tant que mandataire du syndicat. Il est préférable qu’il y ait deux votes séparés.		article 24, majorité simple   article 24, majorité simple
Autorisation donnée au syndic d’agir en justice			article 24, majorité simple
Conseil syndical	Élection et révocation des membres		article 25, majorité absolue
Gardien ou employé d’immeuble	Suppression du poste Mais lorsque, en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives		article 26, double majorité unanimité
Loge	vente du local Les deux questions suppression du poste e ventent de la loge) doivent être inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée		article 26, double majorité
Adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires Modification ou éventuellement établissement du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des patries communes			article 24, majorité simple     article 26, double majorité
Ouverture et fermeture de l’immeuble		modalités, horaires et conditions, compatibilité avec l’exercice d’activités	article 26, double majorité
Remise en état ou reconstruction d’un bâtiment sinistré		si affecte moins de la moitié du bâtiment	majorité des voix des propriétaires sinistrés
Scission du syndicat			1.    assemblée spéciale des copropriétaires concernés. 2.    assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Constitution d’un syndicat secondaire			assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant un ou plusieurs bâtiments, statuant à la majorité de l’article 25
Acquisitions immobilières (achat, vente, échange de parties communes)			article 26, double majorité
Aliénation de parties communes		dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble	unanimité
Surélévation ou construction de nouveaux locaux à usage privatif		Nouveaux locaux à usage privatif, réalisés aux soins du syndicat	article 26, double majorité
Modification de la destination des parties privatives		et des modalités de leur jouissance	unanimité
Modification de la répartition des charges		si elle est rendue nécessaire par le changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives	article 25, majorité absolue

 

Pour en savoir plus sur “Comment les décisions de l’assemblée générale sont-elles mises en œuvre ?”, vous pouvez consulter cet article: https://blog.syndicexperts.com/blog/decisions-de-lassemblee-generale-mises-oeuvre