Le fonctionnement de la copropriété est strictement codifié
Le fonctionnement de la copropriété, sous le régime de la loi du 10 juillet 1965, est strictement codifié, relève, pourrait-on dire, d’un certain formalisme.
Selon la nature des résolutions, les majorités qu’il est nécessaire de réunir en assemblée générale varient. On distingue les décisions qui doivent être prises à:
– la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés (en décomptant selon leurs tantièmes), majorité simple, dite de l’article 24 de la loi, celle qui est par évidence la plus facile à réunir :
– la majorité des voix de tous les copropriétaires, selon l’article 25 ; c’est la majorité absolue, la résolution devant réunir la majorité des voix des copropriétaires (y compris les abstentionnistes et les absents non représentés) ;
– la double majorité, dite de l’article 26, qui doit réunir la majorité des copropriétaires et pour laquelle ceux qui approuvent la résolution représentent au moins deux tiers des voix (des tantièmes) ;
– l’unanimité.
Pour essayer de disposer de points de repère, deux tableaux répertorient les principaux domaines, le premier est consacré au fonctionnement de la copropriété, le second aux opérations d’entretien et surtout aux travaux.
Ils tiennent compte des modifications apportées par la loi du 24 mars 2014 (loi Alur), qui a notamment allégé les conditions de majorité. Ainsi des travaux qui devaient être approuvés à la majorité de l’article 26 relèvent désormais de la majorité de l’article 25, d’autres décisions sont prises selon l’article 24 et non plus le 25. L’objectif est de faciliter la prise de certaines décisions.
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Fonctionnement de la copropriété et des majorités requises
Domaine | Compléments
|
Majorité requise | ||
Syndic
Nomination |
et approbation de son contrat |
article 25, majorité absolue |
||
Révocation du syndic | article 25, majorité absolue | |||
Honoraires du syndic
Honoraires spécifiques sur travaux
|
spécifiés dans le contrat
travaux hors budget prévisionnel, donc hors entretien courant : transformation, addition ou amélioration de l’immeuble |
article 25, majorité absolue
mêmes règles de majorité que les travaux concernés (et vote au cours de la même assemblée). |
||
Budget prévisionnel | annuel | article 24, majorité simple | ||
Approbation annuelle des comptes
Quitus au syndic |
Vote vaut ratification des actes du syndic en tant que mandataire du syndicat. Il est préférable qu’il y ait deux votes séparés. |
article 24, majorité simple
article 24, majorité simple
|
||
Autorisation donnée au syndic d’agir en justice | article 24, majorité simple
|
|||
Conseil syndical | Élection et révocation
des membres |
article 25, majorité absolue | ||
Gardien ou employé d’immeuble | Suppression du poste
Mais lorsque, en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives |
article 26, double majorité
unanimité |
||
Loge | vente du local
Les deux questions suppression du poste e ventent de la loge) doivent être inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée |
article 26, double majorité | ||
Adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives et réglementaires
Modification ou éventuellement établissement du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des patries communes |
article 24, majorité simple
article 26, double majorité
|
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Ouverture et fermeture de l’immeuble | modalités, horaires et conditions, compatibilité avec l’exercice d’activités | article 26, double majorité
|
||
Remise en état ou reconstruction d’un bâtiment sinistré | si affecte moins de la moitié du bâtiment | majorité des voix des propriétaires sinistrés | ||
Scission du syndicat | 1. assemblée spéciale des copropriétaires concernés.
2. assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires. |
|||
Constitution d’un syndicat secondaire | assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant un ou plusieurs bâtiments, statuant à la majorité de l’article 25 | |||
Acquisitions immobilières (achat, vente, échange de parties communes) | article 26, double majorité | |||
Aliénation de parties communes | dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble | unanimité | ||
Surélévation ou construction de nouveaux locaux à usage privatif | Nouveaux locaux à usage privatif, réalisés aux soins du syndicat | article 26, double majorité | ||
Modification de la destination des parties privatives | et des modalités de leur jouissance | unanimité | ||
Modification de la répartition des charges | si elle est rendue nécessaire par le changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives | article 25, majorité absolue
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Pour en savoir plus sur “Comment les décisions de l’assemblée générale sont-elles mises en œuvre ?”, vous pouvez consulter cet article: https://blog.syndicexperts.com/blog/decisions-de-lassemblee-generale-mises-oeuvre