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Quelle majorité pour voter les travaux de copropriété ?

Une règle pour la réalisation de travaux

Le principe de fonctionnement de la copropriété est que les travaux doivent être approuvés par l’assemblée générale qui vote sur une ou plusieurs résolutions spécifiques.

Avec cependant des exceptions.

  • Les menus travaux entrant dans l’entretien courant et d’un montant faible peuvent être commandés directement par le syndic à une entreprise. Un exemple : une petite modification du tableau électrique, une intervention sur le digicode. Ces interventions ne peuvent dépasser un coût fixé par l’assemblée générale (par exemple 1 000 euros). Si l’opération est un peu plus chère, le syndic doit demander des devis et les soumettre au conseil syndical pour obtenir une autorisation de travaux dans la copropriété.
  • S’il y a péril en la demeure, si l’immeuble est confronté à une situation d’urgence (ainsi fuite sur la toiture qui doit être réparée incessamment, panne subite de la chaudière de chauffage collectif, rupture de canalisation…) le syndic a l’obligation d’intervenir tout de suite, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Certes il ne peut disposer, avant d’agir, d’une décision d’assemblée générale, mais est tenu de faire ratifier les interventions par une assemblée réunie dans un délai court.

 

 

 

Des travaux sont décidés à la majorité simple.

Les modalités de décision des travaux sur les parties communes et de la répartition des dépenses, relèvent de l’assemblée. Il est clair que la préparation de l’opération (définition des actions nécessaires, demandes de devis…) sera assurée par le syndic, souvent avec le concours d’un architecte. Mais il est impossible en droit de commencer des travaux sans que le projet n’ait été approuvé par l’assemblée générale.

Pour les travaux d’entretien, la majorité requise sera dite la « majorité simple », telle que spécifiée dans l’article 24 de la loi sur le statut de la copropriété : elle est calculée en fonction des votes exprimés par les « présents et représentés ». Cette majorité aisée à réunir est utilisée pour les travaux d’entretien courant des parties communes de l’immeuble. L’entretien peut correspondre à la peinture du hall ou de la cage d’escalier, la réfection d’une terrasse dont l’étanchéité n’est plus assurée, le remplacement de canalisations, la réparation de la chaudière ou de l’ascenseur. Ces travaux d’entretien comprennent toutes les opérations portant sur le maintien de l’immeuble en bon état, la stabilité du bâtiment, la préservation de la sécurité et la salubrité. Il peut donc s’agir d’interventions importantes et onéreuses.

Rentre aussi dans le domaine la passation des contrats de maintenance pour les équipements collectifs.

Entrent également dans le champ de l’article 24 des travaux résultant rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires (ainsi pour la sécurité ou la mise aux normes). Et les travaux d’accessibilité des personnes handicapées.

 

Des travaux requièrent la majorité absolue.

Pour les travaux plus importants, et en particulier pour tous ceux dits d’« amélioration », la règle du jeu change ; le vote doit être acquis à la majorité absolue (soit la moitié au moins de tous les copropriétaires) selon les dispositions de l’article 25. Il en sera ainsi si l’on modifie la structure de parties communes, si l’on change ou fait installer un équipement collectif tel qu’un ascenseur ou une chaudière de chauffage ou modifie la source d’énergie. L’assemblée générale peut décider la transformation d’éléments d’intérêt commun, l’aménagement ou la création de locaux servant à l’usage commun, des transformations de l’espace (ainsi création d’une aire de jeux ou de parkings), des dispositifs de sécurité en particulier vidéosurveillance. L’objectif est de valoriser l’immeuble, lui donner plus d’agrément ou de confort.

Ainsi rentrent dans le champ de l’article 25 les extensions de l’immeuble par adjonction de construction nouvelles ou surélévation (qui avant 2014 requéraient la double majorité).

 

Des travaux ont évidemment un coût, et l’assemblée se décide à la fois sur la nature des travaux et sur leur financement (ce qui se traduit par des appels de fonds pour travaux, qui peuvent être échelonnés pour des opérations d’importance). Lors de la même assemblée se fait le vote des honoraires rémunérant le syndic pour l’opération, sous forme d’un pourcentage au prorata du montant global des travaux.

 



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