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Les litiges de construction

Les litiges pour vice de construction

 

Les vices de construction et la garantie décennale

 

Un immeuble peut souffrir de désordres lors de sa construction ou si des travaux n’ont pas été effectués selon les « règles de l’art ». On parle alors souvent de « vice caché immobilier ».

Si des désordres sont constatés après la réception des travaux il faut agir en actionnant des garanties à l’encontre des constructeurs ou entrepreneurs. Ces garanties sont au nombre de trois :

  • garantie de parfait achèvement, dont la durée est d’un an ; elle impose à l’entrepreneur ou au fournisseur de réparer toutes les malfaçons survenues au cours de l’année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature ;
  • garantie biennale qui impose au constructeur de remplacer tout équipement dont le fonctionnement n’est pas opérationnel au cours des deux années qui suivent la réception des travaux ;
  • garantie décennale, d’une durée de dix ans, qui impose au constructeur, ou à l’entrepreneur, de réparer les dommages qui compromettent : la solidité de l’immeuble et ses éléments d’équipements indissociables touchant à la structure, et/ou qui rendent le logement impropre à sa destination (ainsi défaut d’étanchéité ou fissuration). Cette garantie concerne des travaux importants sur le gros œuvre et elle joue pour les dix ans qui suivent la réception des travaux.

 

La mise en œuvre de ces garanties peut intervenir pour la copropriété, et c’est au syndic qu’il incombe de prendre les choses en main, mais également pour les copropriétaires pris individuellement lorsqu’ils ont subi un préjudice personnel.

Le syndic doit souscrire obligatoirement une assurance dommages ouvrage en cas de travaux de bâtiment ; à défaut il est susceptible d’engager sa responsabilité civile et pénale.

 

Les malfaçons doivent être signalées à celui qui a effectué les travaux, mais aussi à l’assureur de l’immeuble au titre de l’assurance dommages ouvrage pour obtenir une réparation rapide de dommages relevant de la garantie décennale. Si le responsable n’effectue pas les réparations dans le délai prévu, le Tribunal de grande instance peut être saisi.

 

 

Les contestations à propos de travaux

 

Les litiges peuvent être de deux ordres : les contestations s’appliquant aux améliorations décidées en assemblée générale, celles qui sont occasionnées par des travaux entrepris par un copropriétaire.

Les travaux décidés en assemblée générale

L’assemblée générale peut décider, par un vote aux conditions de la majorité absolue (article 25), des améliorations, telles que la transformation d’un élément d’équipement commun (par exemple une chaudière de chauffage central), l’ajout d’éléments nouveaux, l’aménagement ou la création de locaux destinés à l’usage commun. Dans la loi la formulation est : « l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ».

À condition de respecter des conditions strictes, un copropriétaire peut contester la décision de l’assemblée en faisant valoir que les travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble. À titre d’exemple, l’installation d’un ascenseur a été considérée comme non conforme pour un immeuble modeste de trois étages seulement. Des travaux ont été contestés pour la raison qu’ils présenteraient un caractère « somptuaire » si l’on considère l’état, les caractères et la destination de l’immeuble.
La contestation peut porter, également, sur la répartition du coût des travaux entre les copropriétaires.

La règle est que la contestation ne peut venir que de propriétaires absents, dits « défaillants », ou « opposants » en assemblée générale (ayant voté contre) et que l’action en justice ait lieu dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée. L’expiration du délai de deux mois empêche toute procédure d’annulation.

Les travaux à l’initiative d’un copropriétaire

Il n’est pas possible pour un copropriétaire de faire, de son propre chef, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Ainsi une véranda ne peut pas être aménagée sur un balcon. Un café-restaurant ne peut créer une terrasse couverte adossée au mur de l’immeuble.
Mais les choses deviennent licites si le copropriétaire a demandé l’autorisation à l’assemblée générale et que la résolution a été votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Le financement est aux frais de celui qui a l’initiative.

Et si l’assemblée refuse ? Si les travaux envisagés sont conformes à la destination de l’immeuble, le demandeur peut contester un refus de l’assemblée et demander au Tribunal de grande instance de donner l’autorisation. Dans ce cas les juges se substituent à l’assemblée et déterminent les modalités d’exécution.



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