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Comment tracer les limites entre parties privatives et parties communes ?

Des exemples concernant la structure du bâtiment, permettent de tracer la limite de ce qui relève du seul propriétaire du lot et de la copropriété.

Quels murs sont du ressort des parties privatives et quels sont ceux des parties communes ?

Prenons les murs. Un appartement dispose au moins d’une face sur l’extérieur. Qui correspond à un mur de façade, donc qui appartient aux parties communes. Ceci vaut quels que soient les matériaux utilisés lors de la construction. Cependant les ouvertures – les huisseries des fenêtres et leurs volets, stores…– sont privatives. Mais il n’est pas possible d’opérer des modifications significatives aux ouvertures sans l’accord de la copropriété. Ces discussions peuvent avoir lieu lors d’une Assemblée Générale Le copropriétaire ne peut pas, non plus, toucher aux gros murs intérieurs (ceux qui sont épais, qui sonnent « sourd »), qui font partie du gros œuvre du bâtiment.
Pour les murs intérieurs, les cloisons, pour les désigner par le terme exact et qui sont constituées de matériaux plus légers (plâtre, placoplâtre…) et qui sonnent « creux ». Toutes modifications peuvent être opérées par le propriétaire, sauf si les cloisons sont mitoyennes avec un autre appartement ou une partie commune.  Dans ce cas, les décisions prises ne sont plus unilatérales.

Les autres délimitations entre parties communes parties privatives ?

La porte d’entrée du logement est privative, mais son aspect ne peut être modifié sans l’accord de l’assemblée générale (il faut préserver l’homogénéité esthétique de la cage d’escalier et des paliers, parties communes). Donc le copropriétaire peut faire blinder sa porte, à l’intérieur, mais ne peut changer la couleur ou le matériau de l’extérieur.
Le plancher offre une situation encore plus curieuse : la structure même, par exemple en poutres, ou constituée d’une dalle de béton, relève des parties communes. Le plafond et le plancher avec ses différents revêtements possibles, sont privatifs, ont (par définition) des propriétaires différents.
Les balcons et terrasses sont souvent considérés comme partie commune pour leur structure (une réfection est à la charge de la copropriété), mais la surface, le revêtement, est privatif. Cette distinction peut poser des problèmes d’interprétation s’il faut refaire l’étanchéité. Sachez que la jouissance de ces parties ne permet pas de faire ou de mettre tout ce que l’on veut sur un balcon, car comme pour la porte, il faut préserver une homogénïté dans la copro.



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