Syndic Expert : Chargement en cours
title

[LesEchos] La commune préempte votre logement, que faut-il faire ?

La Mairie de Paris étend un droit de préemption urbain renforcé à 257 immeubles en copropriété. Ce qui lui permet d’y acheter en priorité un appartement mis en vente.
Article(s) associé(s)

En principe, lors de la mise en vente de son bien immobilier, le propriétaire a le droit de le céder à qui il le souhaite. Mais une exception restreint cette liberté. C’est le droit de préemption. Il permet à son bénéficiaire de se substituer à l’acheteur pressenti. Ce droit peut être exercé, sous condition, par le locataire du logement mis en vente. La commune bénéficie aussi d’un droit de préemption spécifique, décliné en droit de préemption urbain simple (DPU) ou droit de préemption urbain renforcé (DPUR).

A Paris, la Mairie a décidé d’étendre le DPUR à la vente de 8.021 logements situés dans 257 immeubles en copropriété dans les 2e, 10e, 11e, 12e, 15e, 17e, 18e et 20e arrondissements de la capitale. La mesure, votée mercredi dernier lors du Conseil de Paris, est d’application immédiate. En quoi consiste le droit de préemption urbain ? Quels sont les recours possibles ? Le point sur ce dispositif.
De quoi s’agit-il ?

Quand vous décidez de mettre un bien en vente, le DPU permet à une collectivité locale (une commune, par exemple) d’en acquérir la propriété de façon prioritaire devant tout autre acheteur privé et à un prix qui peut être inférieur au prix déjà négocié.

La commune doit motiver sa décision et agir dans le but de réaliser une opération d’intérêt général. Votre bien doit se situer dans une zone de préemption préalablement définie. Le droit de préemption peut porter sur différents types de biens : terrains, maisons individuelles, immeubles en copropriété, appartements, fonds de commerce, fonds artisanaux, baux commerciaux…

Concernant Paris, la Mairie, qui vise le seuil légal de 25 % de logements sociaux dans le parc parisien d’ici à 2025 et de 30 % d’ici à 2030, a choisi d’étendre le DPUR à 257 adresses supplémentaires. Objectif : renforcer la mixité sociale « à l’échelle de la cage d’escalier ». Les immeubles ont été retenus en croisant trois critères : des copropriétés, des immeubles en zone de déficit en logement social (qui correspondent à la carte du « logement social de fait ») et des immeubles où vivent au moins 15 % de demandeurs de logement social.

« Quand nous préempterons, explique Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris, chargé du logement et de l’hébergement d’urgence, nous chercherons en priorité à protéger les locataires en place, classes moyennes ou familles modestes, avec l’objectif de les maintenir dans les lieux. » En pratique, sur les 8.021 logements ciblés, la préemption ne devrait concerner que quelques centaines d’appartements durant les six ans de la mandature d’Anne Hidalgo, compte tenu du faible taux de rotation des appartements, de la situation financière du locataire et du prix de l’appartement. « La préemption ne sera pas systématique », souligne Ian Brossat.
Comment procéder ?

Vous pouvez savoir si votre bien est soumis au DPU, en contactant le service d’urbanisme de la mairie. Si c’est le cas, il faut envoyer à la mairie une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), qui précise prix et conditions de vente. Dans la pratique, c’est le notaire qui est chargé d’envoyer ce document après la signature de la promesse ou du compromis de vente. La commune a alors deux mois pour décider de préempter ou pas, sachant que son silence vaut renonciation.
Qui fixe le prix ?

La commune peut fixer le prix qu’elle souhaite. S’il correspond à vos conditions, la transaction est conclue. A défaut d’accord, le prix sera fixé par le juge de l’expropriation. « Nous préemptons en général au prix proposé par l’acheteur, assure toutefois Ian Brossat. Il s’agit de protéger le locataire sans léser le propriétaire. » Mais, dans la plupart des cas, dénoncent des professionnels, dont certains ont expérimenté à titre personnel le DPU, le prix proposé par la commune est indécent, inférieur de 15 % à 20 % à celui de la vente.

« A Paris, l’extension du droit de préemption est très anxiogène pour un propriétaire parisien, dénonce aussi Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet L’Immobilier. Cela conduit à mettre en vente à des conditions de prix dont on ignore tout. Cette mesure est de nature à bloquer les vendeurs et les acheteurs potentiels dans un marché déjà souffreteux. Elle va en outre avoir pour impact de déprécier la valeur du patrimoine de chaque copropriétaire concerné. » Autre difficulté, relève Sylvain Elkouby, dirigeant-fondateur de Syndic Experts, au sujet de cette mesure qu’il qualifie « d’extrêmement grave », la gestion des copropriétés « va se complexifier, droit public et droit privé ne faisant pas bon ménage ».
Quels sont les recours ?

Si la commune propose un prix trop bas, vous pouvez, dans un délai de deux mois, renoncer à vendre ou refuser ces conditions et demander à ce que le prix soit fixé par le juge de l’expropriation. Si vous omettez de répondre à la commune dans les deux mois, cela équivaut à une renonciation à vendre. Si vous refusez l’offre de la commune, celle-ci a quinze jours pour saisir le juge. Pour fixer le nouveau prix, celui-ci se fondera en principe sur des transactions récentes sur des biens équivalents.
Anne-Sophie Vion, Les Echos

 



Google+