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Les syndicats secondaires

Comment peuvent être créés des syndicats secondaires au sein d’une copropriété ?

Au sein d’une même copropriété, composée de plusieurs bâtiments, il peut être créé des syndicats secondaires pour gérer et administration la conservation et l’entretien du leur. Pour cela, cette création doit être approuvée par une Assemblée générale spéciale (loi du 10 juillet 1965, article 27), regroupant les copropriétaires détenant un lot privatif compris dans le bâtiment concerné. Elle est à approuver à la majorité de l’ensemble des copropriétaires concernés, soit à celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette Assemblée spéciale est convoqué par le syndic du syndicat principal des copropriétaires, le seul à exister pour l’heure, avant l’adoption de la création de syndicats secondaires. Elle peut être demandée, comme pour une Assemblée générale de syndicat principale, par des copropriétaires représentant au moins le quart des voix et quotes-parts du bâtiment concerné.

Les garages peuvent constituer un syndicat secondaire, comme un bâtiment mitoyen à un immeuble de grande hauteur (I.G.H.), pour échapper à ce régime particulier et aux charges et obligations de sécurité, assez lourdes. Mais il est nécessaire que le syndicat secondaire à créer regroupe une pluralité de copropriétaires : il ne peut pas être créé au profit d’un seul.

Les syndicats secondaires restent juridiquement dépendants du syndicat principal, qui conserve seul la personnalité juridique. Ils ne peuvent pas lui survivre, s’il est amené à disparaître.

Il est nécessaire de répartir les parties communes entre le syndicat principal et chaque syndicat secondaire, ainsi que les équipements collectifs.

Quelles sont les conséquences institutionnelles de la création de syndicats secondaires ?

La création de syndicats secondaires a des conséquences institutionnelles. Les organes du syndicat des copropriétaires sont dupliqués au sein de chaque syndicat secondaire, qui reste dénué de la personnalité morale. Les syndicats secondaires ont ainsi leur propre Assemblée générale, leur propre syndic, qui peut être indifféremment similaire ou distinct de celui du syndicat principal, leur Conseil syndical. Ils peuvent être représentés par un mandataire unique à l’Assemblée général du syndicat principal, où ne peuvent ainsi siéger que des mandataires de syndicats secondaires, soit, en pratique, un représentant par bâtiment.

 Les décisions d’une Assemblée de syndicat secondaires sont contestables dans les mêmes conditions. Mais, si l’existence du syndicat secondaire est annulée, ses actes restent réputés valables : les juges l’appliquent comme une sorte de résiliation, non rétroactive, valant seulement pour l’avenir.

Quelles sont les conséquences financières de la création de syndicats secondaires ?

La création de syndicats secondaires a des conséquences financières. Chacun d’entre eux a son syndic, chargé d’exécuter les décisions de son Assemblée, de gérer le bâtiment en vue de sa conservation et de son entretien. Chaque copropriétaire devient redevable de deux types de charges et provisions, pour le syndicat principal, et au profit du syndicat secondaire.

Deux contrats de syndic, pour chaque copropriétaire, doivent être approuvés. L’augmentation de sa rémunération est inéluctable, de surcroît pour les syndicats secondaires désignant un syndic distinct de celui du syndicat principal. Il s’ensuit qu’il doit être établi une nouvelle répartition de charges, une pour le syndicat principal, et une pour chaque syndicat secondaire. Il y a donc « spécialisation des charges ».

Pour en savoir plus sur le syndicat des copropriétaires peut-il agir en justice?, vous pouvez consulter cet article:https://blog.syndicexperts.com/blog/syndicat-coproprietaires-agir-justice 



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