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Les copropriétaires peuvent-ils décider la révocation du syndic ?

Le syndicat des copropriétaires peut révoquer le syndic, et ce à tout moment malgré la durée du mandat portée au contrat de syndic. Cette révocation met fin immédiatement aux fonctions.

Motifs de révocation

Les faits reprochés au syndic doivent être suffisamment graves pour justifier sa révocation, et les copropriétaires pourront avoir à le prouver lors de l’assemblée générale.

Par exemple, il peut être légitimes de révoquer son syndic pour des fautes de gestion, des manques au recouvrement des impayés, la non-exécution de décisions prises en AG… Ce sont des désagréments qui arrivent notamment quand on a cherché à tout prix le syndic le moins cher.

Devant l’assemblée, le syndic a le droit de présenter sa défense, sinon la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait être engagée, et le syndic serait endroit de lui demander des dommages et intérêts pour révocation abusive.

Pour le syndicat, il lui appartient de prouver que le syndic a commis une faute lourde par rapport à ses obligations.

Une rupture de contrat doit être réfléchie, préparée, et motivée, dans le sens juridique.

Procédure de révocation

Cette mesure exceptionnelle est de la compétence de l’assemblée générale et d’elle seule.

Il faudra donc attendre la prochaine assemblée générale, ou a défaut, demander la convocation d’une assemblée générale extraordinaire. Celle-ci peut être demandée par le conseil syndical ou par des copropriétaires, représentant au moins le quart des voix.

L’AG procède à un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (la révocation comme la désignation du syndic se font à la majorité absolue de l’article 25). Il vaut mieux donc bien s’assurer en interne que la majorité des copropriétaires sont favorables à une révocation du syndic, avant de demander la convocation de l’assemblée générale.

De plus, la question doit avoir été préalablement portée à l’ordre du jour, sur demande d’un copropriétaire ou du conseil syndical, adressée au syndic en lettre recommandée.

L’ordre du jour de l’assemblée, pour éviter une situation de blocage, doit comporter deux questions distinctes :

  • la révocation du syndic en fonction,
  • la nomination d’un nouveau syndic.

Mais il faut préciser que ni le conseil syndical, ni des copropriétaires pris individuellement, ne peuvent révoquer le syndic.

Les suites de la révocation

Être révoqué par une copropriété représente une réelle difficulté pour le syndic professionnel concerné. Mais il ne peut pas attaquer la décision de l’assemblée en nullité, car il n’a pas qualité pour demander l’annulation d’une décision d’assemblée. Mais il peut saisir la justice s’il considère avoir subi un préjudice et demander des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Après avoir voté la révocation du syndic, l’assemblée générale procède au vote du nouveau syndic.

Si les condition de majorité ne sont pas remplies pour désigner  un nouveau syndic, l’assemblée ne peut pas prendre de décision et il sera possible de convoquer une deuxième assemblée dans un délai maximal de 3 mois, au cours de laquelle le vote sera fait cette fois à la majorité de l’article 24 c’est à dire à la majorité simple des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés.

Le recours est la requête, adressée au président du Tribunal de grande instance, de désignation d’un administrateur provisoire.

Le président du Tribunal de grande instance choisit une personne compétente (soit un administrateur judiciaire, soit une personne physique et morale disposant d’une expérience avérée en gestion de copropriété et d’un diplôme juridique). L’ordonnance de désignation de l’administrateur fixe la durée et l’étendue de sa mission. Il va de soi que l’ancien syndic perd tout pouvoir à l’égard de la copropriété et se doit de remettre à l’administrateur les documents et les fonds du syndicat des copropriétaires. Durant sa mission l’administrateur exerce toutes les fonctions de syndic et est habilité à demander des provisions financières aux copropriétaires.

Sa mission prend fin lorsqu’il a réuni une assemblée générale et que celle-ci a désigné, dans les règles, un nouveau syndic.

 

En conclusion, la révocation d’un syndic est réservée aux situations le plus graves, avec des fautes avérées et répétées du syndic à l’égard des copropriétaires. Il en résulte une procédure qui peut être complexe, mais est, en règle générale, longue et onéreuse (en particulier avec les frais liés au fonctionnement de la justice avec le recours à un avocat). La révocation ne doit intervenir qu’en cas de crise majeure entre le syndic et les copropriétaires.

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