Syndic Expert : Chargement en cours
title

Les avantages du changement de syndic

Le syndic et le syndicat, leur interaction

Par définition nous avons dans le cadre de la copropriété deux « acteurs » : l’un unique, le syndic, le plus souvent un professionnel lié par contrat ; il n’appartient pas à la copropriété mais exerçant un mandat il a en charge la gestion de l’immeuble. De l’autre un « personnage » à la nature plus complexe, puisqu’il s’agit d’une personne morale : le syndicat des copropriétaires, qui rassemble tous ceux qui ont des droits dans la copropriété. Étant composé de personnes le syndicat peut être traversé de courants divers et avoir de positions qui évoluent lors des votes en assemblée générale.

Le statut des deux parties est très différent : le syndicat des copropriétaires a un avenir garanti, puisqu’il existe aussi longtemps que l’immeuble en copropriété. Le syndic lui a une action inscrite dans le temps : son lien avec le syndicat prend la forme d’un contrat à la durée déterminée (souvent le renouvellement est annuel, la durée maximale définie par les textes législatifs est de trois ans) ; et ce lien peut être maintenu ou rompu ; il est même des copropriétés qui voient défiler ou « usent » de multiples syndics successifs.

Ces deux personnages peuvent agir en concordance, avec les mêmes objectifs et en accord sur les modalités de gestion de l’immeuble. Dans ce cas, il est plus que vraisemblable que lors de l’assemblée générale ordinaire le syndic sera reconduit pour un nouveau mandat, que son contrat sera renouvelé.

Si les relations sont complexes, si des tensions se font jour, ou même si le syndic et le conseil syndical ne travaillent que médiocrement ensemble, ou encore si les copropriétaires sont irrésolus, divisés, en particulier dans leurs appréciations relatives au syndic, tout est possible : le retour à un cours paisible de la vie de la copropriété, des solutions plus ou moins bancales, la crise débouchant sur une rupture.

Si la situation est franchement mauvaise, si des reproches persistants sont exprimés envers le syndic, pour la régularité de l’entretien de l’immeuble, pour la gestion financière, pour le suivi (ou le manque de suivi) de travaux, la crise semble inévitable débouchant sur un changement de syndic. Il appartint aux copropriétaires d’agir, de rechercher un ou des candidats aux fonctions de syndic (un syndic parfait ne tombe pas du ciel par miracle), de mettre en concurrence des syndics en suivant les nouvelles dispositions ouvertes au conseil syndical, tout en respectant les délais et les procédures (voir liens vers les 2 autres notices sur changement de syndic).

Si les choses ont été bien préparées, l’assemblée générale – seule compétente pour désigner le syndic–décidera en fonction des intérêts profonds de la copropriété.

 

Changer de syndic : les avantages pour une copropriété

D’abord il est des cas où les raisons négatives l’emportent : les copropriétaires sont insatisfaits, et estiment que le syndic en place « a fait son temps », n’a pas accompli ses fonctions comme il se doit. En quelque sorte on change pour ne pas reconduire.

De manière plus pertinente, le changement de syndic doit correspondre à des motivations plus positives : trouver (ou du moins rechercher) le syndic qui agira au mieux pour la copropriété, Qui saura être à l’écoute des copropriétaires, qui fera preuve de transparence, efficacité et professionnalisme. En quelque sorte on change parce que l’on voudrait le meilleur.

Doivent entrer en ligne de compte les qualités humaines et professionnelles du syndic qui dirige le cabinet, et des membres de son équipe de gestionnaires. La rigueur sur le plan financier est un critère décisif : bonne gestion, grâce à l’efficacité du comptable, et recherche d’économies. Le souci du suivi et la disponibilité. La capacité dans la maîtrise des techniques du bâtiment, particulièrement si des travaux importants sont à l’ordre du jour.

Pour synthétiser : de réelles améliorations sont escomptées dans la gestion.

Il est fréquent qu’un changement de syndic amène des modifications dans les façons de faire, ce qui peut « perturber » au moins temporairement certains copropriétaires, et changer des routines de gestion..

 

Le rôle du contrat dans le changement de syndic

Jusqu’à présent l’examen des projets de contrats de syndic constituait une approche pertinente pour la « sélection » (chaque syndic pouvait présenter son propre contrat). Mais une modification liée à la loi Alur fait que dorénavant tous les contrats de syndics seront sur le même modèle : le décret du 26 mars 2015 définit le « contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières ». Les dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelables après le 1er juillet 2015. Le décret définit de manière détaillée les prestations inscrites dans le forfait d’une part et les prestations particulières qui font l’objet d’une rémunération spécifique complémentaire. Ces dernières font l’objet dans le décret d’une liste limitative. Les conditions offertes par les propositions de syndics seront comme homogénéisées, ce qui n’exclut pas la nécessité pour les copropriétaires d’examiner dans le détail les clauses du contrat.

Un critère de choix important pour les copropriétaires demeure : le coût, puisque le montant du forfait est convenu entre les parties. Les montants des forfaits proposés par les différents syndics devraient figurer en bonne place dans les tableaux comparatifs établis par le conseil syndical lors de la mise en concurrence instaurée désormais par la loi. Pour pouvoir faire ces comparatifs, demandez des devis en précisant vos besoins en détail.

 

Une question de confiance

Ce qui peut être considéré comme l’essentiel : que le syndic et les copropriétaires se réconcilient dans l’action au profit de l’immeuble ; qu’ils agissent de concert ; que le syndic sache gagner la confiance de ses clients, et que les copropriétaires considèrent qu’ils font confiance à bon escient.



CONTACTEZ MOI

Google+