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Le Syndic non professionnel, dit « bénévole »

Une copropriété peut-elle être gérée sans syndic ? Non, dit la loi depuis 1965. La règle absolue est que l’immeuble en copropriété « ne peut être dépourvu de syndic ».

Le syndic doit-il obligatoirement être un professionnel ? Non, même si le cas le plus fréquent est une gestion exercée par un cabinet qui a à sa tête un professionnel, qui présente des garanties (carte professionnelle, assurance et garantie financière).

 Un copropriétaire peut-il exercer les fonctions de syndic ? Oui, car la loi a prévu un autre modèle de syndic dit « non professionnel » ou encore « bénévole ».

 Le syndic bénévole est choisi par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue (article 25), ce qui n’est guère original. Mais le choix se porte parmi ses membres, en effet pour exercer la fonction il est impératif d’être copropriétaire d’un ou de plusieurs des lots qu’il est amené à gérer ; il est également possible de désigner le conjoint d’un copropriétaire.

La fonction l’amène à intervenir pour tous les champs du rôle de syndic, avec l’administration et la gestion (y compris financière) de l’immeuble.

Ce syndic est ainsi totalement partie prenante de la copropriété, il agit à la fois pour les intérêts du syndicat des copropriétaires et les siens propres. Son élection représente une forme de cooptation parmi les membres de la collectivité. De ce fait le « bénévole » ne peut exercer la fonction que pour une seule copropriété.

Alors que le syndic dit professionnel, mandataire du syndicat des copropriétaires, lui est par définition extérieur, et intervient pour un ensemble de copropriétés.

Contrairement à un syndic professionnel, le « bénévole » n’est pas soumis à des obligations ; ses fonctions sont exercées sans déclaration d’activités à la préfecture ou à la Chambre de commerce, ni formalités préalables. Comme sa responsabilité peut être engagée pour la gestion de l’immeuble, en cas de faute grave, il lui est recommandé de souscrire une assurance couvrant la responsabilité civile.

Il ne reçoit pas d’honoraires, mais peut être dédommagé de ses frais (en particulier de secrétariat et de comptabilité) et même recevoir une rémunération.

Le syndic bénévole peut consacrer un temps variable à sa mission, mais il est de règle que le conseil syndical le seconde activement, et qu’il ait recours fréquemment à des professionnels pour des avis techniques.

Pour que le syndic « bénévole » puisse exercer au mieux la mission confiée par ses pairs, trois conditions apparaissent comme souhaitables :

  • la taille de la copropriété ; le mode de gestion est bien adapté à des immeubles de petite taille, par exemple ne dépassant pas quinze lots ; la copropriété concernée reste « à taille humaine » ; il est à noter que des syndics professionnels ont rechigné à prendre en charge de trop petites copropriétés, considérées comme trop peu rentables ;
  • l’état d’esprit des copropriétaires, qui ont vraiment le sentiment d’appartenir à une collectivité, soudée par un mode de pensée coopératif, un genre de vie ou une idéologie ;
  • les qualités du syndic « bénévole », prêt à consacrer du temps (souvent beaucoup) à la marche de la copropriété, faisant montre d’intégrité, de persévérance et de dévouement, et, dans toute la mesure du possible, possédant les qualités humaines, techniques et financières pour gérer efficacement.

 



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