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Le statut de la copropriété selon la loi : la loi du 10 juillet 1965

Définition et organisation de la copropriété

Il est des textes législatifs rapidement oubliés, il en est d’autres dont les répercussions sont à la fois majeures et durables. C’est le cas de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

Votée par le Parlement alors que Charles de Gaulle était Président de la République et Georges Pompidou Premier ministre, le ministre de la construction étant Jacques Maziol, ce texte s’inscrit dans un cheminement législatif commencé avant la Deuxième guerre mondiale, et s’inscrit dans l’histoire de la société française. En 1965 la France est dans les Trente glorieuses, cette longue période d’expansion et de progrès économique marquée en particulier par un intense mouvement de construction de logements. La loi va bientôt régir conjointement les multiples résidences nouvelles qui ont favorisé l’accession à la propriété, et les immeubles « anciens » pour lesquels l’organisation de la copropriété est adoptée.

Cette loi a marqué des générations, au cours des cinquante dernières années ; la vie de multiples Français, qualifiés de « copropriétaires », a subi au quotidien, les effets du texte législatif. En quelque sorte les dispositions de la loi de 1965 sont devenues une des composantes de la société française, en particulier pour les classes moyennes.

Mais le texte a aussi évolué ; diverses lois ont modifié des dispositions, la dernière en date étant la loi Alur du 24 mars 2014. Donc la loi superpose et intègre des apports. Et le texte de référence est, pour les professionnels et les copropriétaires, la version dite « consolidée » de la loi, qui intègre les diverses modifications.

Si vous souhaitez aller plus loin et vous reporter au texte dans son intégralité consultez le site www.legifrance.gouv.fr

Cette présentation a une ambition limitée : mettre à votre disposition l’essentiel de la loi.

« Définition et organisation de la copropriété » : Tel est le titre du Chapitre 1 qui commence par une définition : la loi régit « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. »

Les articles 2 à 7 précisent ce qu’il faut entendre par parties privatives et parties communes. Les parties privatives, dont les éléments ne sont pas énumérés, sont les parties des bâtiments réservées à l’usage exclusif de copropriétaires dont elles sont propriété exclusive.

Sont considérés comme paries communes, le sol ainsi que les cours et les jardins ; le gros œuvre de l’immeuble et les éléments d’équipement commun, les locaux des services communs,les passages… dont le caractère commun est d’être affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. La propriété des parties communes est caractérisée comme étant « indivise » entre l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux. La relation entre les différentes parties est ainsi posée : la quote-part des parties communes attachées à chaque lot est « proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs » de l’immeuble.

La destination des parties communes et privatives est déterminée par un « règlement de conventionnel de copropriété » (art.8). Il est spécifié que, dans le règlement, les droits de copropriétaires ne peuvent connaître aucune restriction sauf celles liées à la destination de l’immeuble. L’article 9 précise : « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Cependant des règles pour les travaux communs ayant des répercussions sur les parties privatives sont précisées.

À l’article 26 figure une disposition de portée importante : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »

 

L’article 10 indique que les copropriétaires doivent participer aux charges entraînées parles services collectifs et les éléments d’équipement commun, « en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ». Le texte précise que la quote-part de chaque lot pour les différentes catégories de charges est fixée par le règlement de copropriété. Ces charges sont relatives à la conservation et à l’administration des parties communes.

Le principe est posé que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Les exceptions à cette règle étant étroitement définies.

À l’article 14 apparaît le syndicat des copropriétaires : « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ». Le texte précise qu’il peut avoir la forme d’un syndicat coopératif. Son objet est d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Pour que les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes soient   assurées le syndicat des copropriétaires décide un budget prévisionnel, par un vote de l’assemblée générale. « Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. » (le terme de charges n’apparaît pas à ce niveau du texte). Il est précisé que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel.

Le syndicat peut agir en justice, « tant en demandant qu’en défendant », même pour des actions contre certains copropriétaires (art.15). Des actes d’acquisition ou d’aliénation des parties communes sont de la compétence du syndicat.

 

 Administration de la copropriété

L’organisation de la copropriété est ainsi libellée à l’article 17: « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires : leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. »

Il est précisé que dans le cas d’un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire, Et il désigne le syndic parmi ses membres ; ce syndic « bénévole » doit être copropriétaire dans la copropriété qu’il gère.

 

Le syndic

L’article 18 est le plus long du texte, or il définit les pouvoirs qui sont conférés au syndic. Il assure l’ « exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ». Il administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, à sa garde et son entretien. Il doit représenter le syndicat des copropriétaires en justice.

Le syndic a en charge la gestion comptable et financière de l’immeuble. Il établit le budget prévisionnel ; assure les comptes du syndicat et a la responsabilité de les présenter à l’assemblée générale des copropriétaires. Il est précisé, qu’il doit tenir « pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ».Le compte sur lequel sont versés les fonds du syndicat doit être désormais (sauf pour les plus petites copropriétés) un « compte bancaire séparé» (ce qui met fin à la pratique du compte unique). Ce compte séparé « ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte ».

Des dispositions ont été introduites en 2014 : soumettre à l’assemblée générale la souscription d’une assurance en responsabilité civile, ainsi que la décision de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée. Le syndic a en charge d’établir le carnet d’entretien de l’immeuble, et d’assurer une information des copropriétaires avec « un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés .relatifs à la gestion de l’immeuble ».

Le syndic est seul responsable de sa gestion, et ne peut se faire remplacer dans ses fonctions (« substituer »). La possibilité de la démission d’un syndic ou sa révocation figurent dans le texte.

Pour la rémunération des syndics, il est précisé qu’elle est fixée de « manière forfaitaire ». Cependant des compléments peuvent être perçus pour des prestations particulières. Une disposition de 2014 spécifie que le contrat de syndic doit respecter un contrat type défini par décret.
Les travaux peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques dont le montant est voté par l’assemblée générale lorsque la même assemblée que la décision de travaux.

Lorsqu’intervient un changement e syndic, l’ancien doit obligatoirement transmettre au nouveau la situation de trésorerie, l’ensemble des fonds et des documents du syndicat des copropriétaires (archives).

 

Pour le paiement des charges, des dispositions rigoureuses concernent les copropriétaires « défaillants » : prise d’une hypothèque légale sur le lot, opposition, actions en justice, pouvant aller jusqu’à la saisie en vue de la vente du lot d’un copropriétaire débiteur (art. 19, dont le texte se doit d’être soigneusement relu par un copropriétaire en fâcheuse situation).

 

Le conseil syndical

Dans tout syndicat de copropriétaires (art.21), « un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ».Les membres du conseil sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou les acquéreurs à terme ; par contre le syndic ou les personnes qui lui sont liées ne peuvent être désignés. Le président du conseil syndical est élu parmi ses membres. Le conseil a aussi pour rôle de donner son avis au syndic et à l’assemblée générale « sur toutes questions concernant le syndicat ». Lorsqu’il s’agit de désigner un syndic, c’est le conseil syndicat qui organise une mise en concurrence entre les projets de contrats.

Si un conseil syndical n’est pas institué pour une copropriété, cela ne peut résulter que d’un vote de l’assemblée à la majorité de l’article 26.

 

L’assemblée générale

Plusieurs articles traitent de l’assemblée générale des copropriétaires. Article 22 : « le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales… » Le nombre de voix de chaque copropriétaire correspond à sa quote-part dans les parties communes. Un copropriétaire peut donner mandat, c’est-à-dire déléguer son droit de vote à un mandataire qui peut être membre ou non du syndicat ; il se fait donc « représenter ».

Trois articles sont consacrés aux modalités de vote en assemblée générale, selon le principe que selon la décision à prendre le vote doit se faire obligatoirement selon la majorité prescrite par la loi, ce sont les articles 24, 25 et 26.

Un premier niveau correspond à l’article 24 : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés.  être approuvés dans ces conditions « les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants », les modalités de travaux rendus obligatoires par une loi ou un règlement, ceux d’accessibilité aux personnes handicapées.

Relèvent aussi de l’article 24, les communications électroniques à haut débit ou l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique lorsque l’immeuble a un chauffage collectif.
L’article 25 définit une majorité absolue, puisque la décision doit être adoptée par « la majorité des voix de tous les copropriétaires ». De cette majorité relèvent des décisions particulièrement importantes : la désignation ou la révocation du syndic : « l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration » (ce dernier terme devant être particulièrement souligné) ; mais aussi l’autorisation donnée à des copropriétaires d’effectuer des travaux se répercutant sur les parties communes ; la modification de la répartition des charges suite à des transformations de lots ; certains travaux d’économie et d’énergie ou l’installation de compteurs d’eau froide et de chaleur ; des dispositions concernant la sécurité….

Des articles précisent que la majorité de l’article 25 s’applique à des améliorations et adjonctions de locaux : transformation d’élément commun qui existe, adjonction d’éléments pour l’usage commun ou création. L’assemblée fixe également la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien ou de remplacement de ces parties communes (art. 30). La décision implique que les copropriétaires doivent participer aux diverses dépenses ; cependant ceux qui n’ont pas donné accord peuvent payer par des annuités égales au dixième de leur part (art. 33)

Pour la procédure l’article 25-1 peut être d’une grande importance : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité de l’article [25] mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires,composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » Si le projet a recueilli moins du tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut statuer dans le délai de trois mois.

 

L’article 26 spécifie que doivent être pris à « la majorité de membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix » : les acquisitions immobilières ;    ;    (« fermeture ») ; la suppression du poste d’employé d’immeuble et l’aliénation de la loge.

Mais dans certains cas l’unanimité est requise : si la suppression du poste de gardien « porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives »et « l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ». Il en est de même pour la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour financer des travaux.

L’article 35 spécifie que la surélévation ou la construction de bâtiments pour créer des locaux à usage privatif, par les soins du syndicat, requiert la majorité de l’article 26. Il en est de même si le droit de surélever ou de construire est aliéné.

Par ailleurs, dans le cas de destruction, totale ou partielle d’un bâtiment, la décision de reconstruction revient à la majorité des voix de l’assemblée des copropriétaires dont les lots composent les bâtiments sinistrés.



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