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Le lot, unité de base de la copropriété

Une copropriété comprend des lots, dont chacun correspond à un espace d’habitation, un appartement ou un espace à usage professionnel, voire « mixte » (résidentiel et professionnel dans le même espace). Cette organisation qui combine deux éléments indissociables est un des constituants fondamentaux de la copropriété. Par définition chaque copropriétaire détient un lot, que ce soit un appartement, une chambre de service, un commerce ou un atelier ; mais auquel sont attachés des droits d’usage dans l’immeuble.

Les deux éléments indissociables des lots de copropriété

Chaque lot comprend deux éléments qui, de fait,  ne peuvent être séparés:
– une partie privative, chaque copropriétaire en a la propriété et l’usage exclusifs et il peut en user comme il l’entend ;
– une quote-part des parties communes de l’immeuble (ainsi le hall, la cour, l’escalier et l’ascenseur…) ; ces parties collectives sont la propriété indivise de tous les copropriétaires qui ont un droit d’usage partagé. La notion de propriété « indivise » ou « plurale » est au cœur de la définition des parties communes (et il faut insister sur le pluriel qui a une portée symbolique).

En droit chaque copropriétaire use et bénéficie de l’usage des parties communes, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et de respecter le règlement de copropriété qui définit la destination de l’immeuble et les usages licites ou abusifs.

S’il n’existe pas de parties communes la copropriété n’existe pas ! Et il est impensable en droit immobilier d’imaginer un lot constitué uniquement d’un élément privatif ou d’une portion des parties communes ; les deux éléments sont intrinsèquement liés dans la conception de la copropriété « à la française » telle que définie par la loi du 10 juillet 1965.

Le lot en tant qu’entité

Et tout changement sur un lot, par vente, donation…, ou encore par « division », concerne les deux éléments du lot ; la partie privative et la quote-part des parties communes. Autrement dit, si l’on vend c’est l’ensemble ; il est impossible de ne vendre que la partie privative ; un notaire à qui on exposerait une telle démarche suggérerait à la personne de revoir d’urgence ses notions sur la copropriété ! Donc un lot peut changer de propriétaire mais l’unité qu’il constitue demeure.

Par rapport à la copropriété, ou, pour prendre la dénomination précise, le syndicat des copropriétaires, un lot a un propriétaire, et un seul, que ce soit une seule personne physique, plusieurs personnes dans le cadre d’une indivision, ou une personne morale, une société, ainsi une SCI ou une société inscrite au registre du commerce.

Chaque lot correspond à une part de l’immeuble, exprimée mathématiquement en tantièmes ou millièmes, ainsi un appartement représente 55 « 0/00″ e. Chaque lot est identifié par son numéro, qui ne sera jamais modifié.
La répartition des tantièmes est définie dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division, avec comme base principale la superficie de l’appartement. Ils servent notamment pour la répartition des charges, qui sont réparties selon les quotes-parts que représenter les lots à l’égard des parties communes. Des facteurs spécifiques peuvent intervenir pour la définition des tantièmes, ainsi l’étage. Le règlement indique aussi pour chaque lot son usage, résidentiel, mixte (lorsque le lot sert à la fois de résidence et de local professionnel, ainsi pour le cabinet d’un médecin), commercial, de bureaux…

 

Les modifications qui peuvent affecter les lots

 

Les lots apparaissent comme intangibles, ou du moins des changements ne peuvent intervenir que dans un nombre limité de cas :

  • Modification de la structure d’un lot par division ou par regroupement (mais le total des tantièmes sera identique à la somme initiale).
  • Création de nouveaux lots lorsque la copropriété décide de construire un nouveau bâtiment sur un terrain resté libre ou par surélévation (aménagement lié à une surélévation de la toiture).

En dehors de ces cas, qui demandent d’ailleurs l’approbation par l’assemblée générale, la répartition entre parties communes et parties privatives opérées par le règlement de copropriété a, en principe, un caractère définitif. Elle se trouve définie selon l’état dans lequel se présente l’immeuble à l’entrée en vigueur du règlement. Elle ne peut être modifiée que par consentement unanime des copropriétaires au cours d’une assemblée générale.



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