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L’assurance de copropriété

Une copropriété doit être couverte par une assurance. Découvrez l’article Syndic Experts à ce sujet !

 Qui est assuré dans un immeuble en copropriété ?

Sont concernés par la nécessité d’être assurés :

  • tout d’abord les copropriétaires qui se doivent d’être protégés pour les risques concernant les parties privatives de leur lot (incendie, dégât des eaux vol, etc.). Chaque copropriétaire souscrit pour son compte une assurance multirisques habitation. Le contrat couvre principalement les dommages aux biens (l’appartement au sens matériel du terme et son mobilier) et la responsabilité civile. Les clauses peuvent varier selon que le copropriétaire est occupant ou non de l’appartement, ainsi le bailleur dont la responsabilité civile peut être engagée vis-à-vis de ses locataires.

Deux solutions s’offrent aux copropriétaires : « individuelle » en s’assurant directement auprès de la compagnie d’assurances de leur choix ; ou « collective  » avec une police couvrant l’ensemble de l’immeuble, non seulement les parties communes, mais aussi les parties privatives, ce qui fait que les risques sont également couverts en assurance pour l’ensemble des copropriétaires ;

  • les locataires: dans les baux il est obligatoire de mentionner l’impératif d’assurance du locataire, qui est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre du fait de sa qualité. Une attestation d’assurance est à remettre au bailleur ;
  • le syndic, en tant que tel, qui doit disposer d’une assurance en responsabilité civile ; il s’agit d’une obligation professionnelle. Le syndic est tenu de s’assurer en responsabilité civile professionnelle, pour couvrir son action et celle des membres de son cabinet se reporter aux fonctions et aux responsabilités du syndic ;
  • la copropriété, au sens du syndicat des copropriétaires, personne morale qui doit se prémunir contre les risques concernant la construction et plus spécifiquement les parties communes. Il est fréquent que le règlement de copropriété spécifie que le syndic a l’obligation de souscrire une assurance pour la copropriété. Ce domaine est spécialement mis en valeur dans l’article Le contrat d’assurance de la copropriété.

Les rôles respectifs pour l’assurance de la copropriété

Afin que soient protégés le bâtiment, les occupants et les tiers, un immeuble en copropriété doit être couvert par une (ou des) assurance(s). La police est souscrite au nom du syndicat des copropriétaires.

Les démarches vivant à assurer l’immeuble incombent au syndic, ainsi les contacts préliminaires avec des cabinets ou des courtiers, mais l’assemblée générale vote sur l’importance des garanties et la durée du (des) contrat(s).

Ainsi le domaine de l’assurance n’échappe pas au processus ordinaire en copropriété : préparation par le syndic, décision relevant de l’assemblée générale, application et suivi de la responsabilité du syndic.

Les assemblées générales passent souvent trop vite sur la résolution concernant la souscription ou le renouvellement de la police d’assurance. Il importe, qu’outre l’implication du syndic, le conseil syndical s’attache, au préalable, à l’examen minutieux du texte qui sera proposé.

Il est bon de disposer de plusieurs devis d’assureurs. Pour leur part les compagnies d’assurance demandent à connaître les sinistres survenus et indemnisés au cours des trois dernières années ; si la « sinistralité » est élevée des surprimes peuvent venir majorer le coût de la police.

Pour les sinistres intervenant sur les parties communes, la déclaration incombe au syndic. Pour les sinistres concernant les copropriétaires il est bon d’en aviser le syndic (par exemple en le rendant destinataire d’une copie du constat amiable lorsque les dégâts dépassent le cadre d’un seul lot).

Lors de travaux, une assurance « dommages ouvrage » doit être souscrite, elle facilite le financement de réparations imposées par des malfaçons qui entrent dans le cadre de la garantie décennale. Cette assurance permet d’opérer plus rapidement les travaux de réfection nécessaires.

Le contrat d’assurance de la copropriété

Pourquoi l’obligation d’assurance de la copropriété  ?

Les risques sont multiples dans un immeuble, outre l’incendie qui peut ravager, les dégâts des eaux qui peuvent affecter les parties communes (ainsi un plafond peut s’effondrer), la chute ou l’écroulement d’un élément (par exemple une cheminée mal entretenue qui s’effondre et vient blesser un passant), les accidents dus à l’ascenseur, les diverses causes de chute (plaque de glace dans la cour, flaque glissante dans le hall, tapis mal fixé, ou marche usée, dans l’escalier…). Tout est possible : du simple incident matériel au décès d’une victime. L’énumération pourrait prêter au sourire, mais les préjudices peuvent se révéler importants.

Or, de par la loi (celle du 10 juillet 1965) l’état de l’immeuble est de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. La responsabilité du syndicat est engagée sur la base des principes généraux de la responsabilité civile. Ayant comme objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, il est considéré comme le « gardien  » de l’immeuble et est responsable pour un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. Or une personne physique ou morale (cas du syndicat des copropriétaires) est tenue de réparer les dommages causés de son fait.

La responsabilité du syndicat concerne les parties communes, mais elle peut intervenir à l’égard des copropriétaires, ou de tiers, pour les dommages subis sur les parties privatives ou surfeurs objets immobiliers, suite à un incendie ou un dégât des eaux qui résulterait d’un vice de construction des parties communes ou d’un défaut d’entretien.

Par ailleurs la responsabilité pénale peut intervenir en cas d’infractions délictueuses, en particulier celles qui peuvent être « commises pour le compte du syndicat par ses organes et représentants  », ce qui peut concerner l’employé d’immeuble, ne peut être couverte par une assurance.

Les risques

De ces faits l’immeuble en copropriété doit être couvert par une (des) assurance(s), contre les risques

  • d’incendie, d’explosion (due au gaz en particulier), y compris les dommages dus à la fumée ou à l’intervention des pompiers ;
  • de dégâts des eaux et autres risques de dommages concernant le bâtiment. Les dégâts des eaux sont la cause majeure de sinistres, débutant dans une partie privative mais se « répandant » souvent dans d’autres lots ou dans les parties communes. Peuvent intervenir aussi des infiltrations à travers la toiture, ou des engorgements de canalisations… ;
  • les risques naturels tels que la foudre ou la tempête (dont la garantie va souvent de pair avec l’incendie), les catastrophes naturelles ou technologiques ;
  • les actes de terrorisme ;
  • les vols, qui entraînent souvent des dégradations immobilières ;
  • le bris de glaces (ainsi les portes vitrées du hall sont couvertes par la police d’assurance).

Deux dispositions à portée juridique doivent figurer dans le contrat : la compagnie d’assurances ne peut pas se retourner contre le copropriétaire responsable d’un sinistre ni contre le syndic. Pour que la garantie en responsabilité civile couvre bien les dommages matériels causés à tout copropriétaire, les copropriétaires doivent être considérés comme des tiers entre eux.

La copropriété doit obligatoirement être assurée en responsabilité civile (voir ci-dessous)

Le contrat

Dans les contrats, la valeur de l’immeuble est représentée par une surface : surface développée de l’immeuble, soit la superficie totale des bâtiments prise à l’extérieur des murs de l’immeuble, multipliée par le nombre d’étages. Des indexations peuvent intervenir, notamment pour vétusté. Si l’immeuble est assuré pour la « valeur à neuf  », il s’agit de la valeur de reconstruction vétusté déduite.

Le champ assuré a été encore mieux délimité par la loi qui a systématisé la couverture des risques de responsabilité civile. En effet la loi Alur du 24  mars 2014, indique dans son article 18 que le syndic est tenu « de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article 112-1 du code des assurances. »  Considérons donc l’assurance en responsabilité civile comme désormais obligatoire.

Chaque copropriété (et copropriétaire) devant s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, en cas de refus d’assurance de la part d’un assureur la loi stipule que le Bureau central de tarification peut être saisi , « qui fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État, le risque qui lui a été proposé. Il peut, dans les conditions fixées par décret en Conseil d’État, déterminer le montant d’une franchise qui reste a la charge de l’assuré ».

 



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