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La répartition des tantièmes peut-elle être modifiée ?

Dans le statut de la copropriété les tantièmes, on dit aussi souvent millièmes, constituent un élément fondamental. Les tantièmes sont l’expression mathématique des quotes-parts des copropriétaires dans les parties communes ; elles sont déterminées en fonction de la valeur relative des parties privatives d’un copropriétaire par rapport à la totalité des parties privatives de l’immeuble. Cette quote-part détermine des droits, ainsi le nombre de voix dont dispose un copropriétaire en assemblée générale, mais aussi des obligations : les charges générales sont réparties selon les tantièmes.

La répartition des tantièmes selon les lots est inscrite (au sens fort du terme) dans le règlement de copropriété et récapitulées dans l’état descriptif de division, donc dans les « actes » fondamentaux de la copropriété.

De ce fait, la modification de la répartition des tantièmes de charges est difficile, car elle exige que l’assemblée générale se prononce à l’unanimité. Les dispositions peuvent concerner les tantièmes de charges générales, mais aussi la répartition des charges dites spéciales dites pour un équipement commun (par exemple un ascenseur).
Cependant des modalités de vote plus souples ont été prévues si des travaux (par exemple de surélévation) ou des actes d’acquisition modifient la configuration de l’immeuble ; le vote se fait alors à la même majorité que les travaux ou la modification. La répartition est ainsi adaptée. Il en est de même si un lot est divisé en plusieurs, ou si des lots sont réunis.

Une révision des tantièmes, donc de charges peut être opérée, également, si elle est rendue nécessaire par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives. Cela peut être le cas si un appartement à usage d’habitation est converti en usage « mixte », résidence et activité professionnelle ; ou si un fragment des parties communes est aliéné au profit d’un copropriétaire. La résolution doit être votée à la majorité absolue de l’assemblée (article 25). Sinon l’unanimité est requise.
Enfin un copropriétaire qui s’estime lésé, du fait d’une irrégularité dans la répartition, peut agir auprès du Tribunal de grande instance ; mais les conditions de contestation sont limitatives : l’action ne peut être introduite que dans le délai de cinq ans de la publication du règlement de copropriété, et si la part du lot est supérieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition légale des charges. Et la procédure peut être longue.

Si le juge estime que plainte du copropriétaire est fondée, lune nouvelle répartition des charges est établie, mais elle ne s’applique que pour l’avenir, donc il ne faut pas envisager un effet rétroactif.

En pratique, la contestation peut être engagée, en particulier, pour un ensemble immobilier récent. Pour les autres immeubles les conditions de temps écartent, bien souvent la possibilité d’agir.



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