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Investir dans l’immobilier : apprenez-en plus sur la copropriété avant de signer !

Bien s’informer, la clé de la réussite

En cette fin d’année 2016, les achats immobiliers sont nombreux. En effet, la prévision d’une hausse des taux de crédit immobilier incite les acheteurs à agir dès maintenant de peur de perdre de l’argent en se décidant trop tard.
 
Cette motivation supplémentaire est compréhensible tant l’aspect financier est important dans le cadre d’un investissement immobilier. Cependant, cela ne doit pas pousser à la précipitation et à la prise de mauvaises décisions. Une minutieuse étude de la copropriété est nécessaire pour ne pas commettre d’erreur.
Voici plusieurs points à regarder avec attention.

Quelles sont les charges de la copropriété ?

Lors d’un premier investissement locatif, de nombreux acheteurs font un raisonnement simpliste. S’ils achètent le logement 100 000€ et le louent 1000€, il faut 100 mois pour commencer à faire des bénéfices.
 
Ce calcul est totalement faux. Outre les périodes de vacances, la rénovation du logement, les différentes normes qui seront inventées et qu’il faudra respecter, les acheteurs potentiels doivent tenir compte des charges et des impôts.
 
En général, 80% des charges sont payées par le locataire et le reste par le propriétaire. Il faut donc les connaître pour calculer de nouveau la rentabilité de votre projet immobilier. De plus, sur ce revenu locatif, vous paierez des impôts et des prélèvements sociaux.
 
Dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, vous devez aussi calculer ces charges. Dans certaines copropriétés, notamment les plus vétustes, les charges atteignent des sommes très importantes. Combinés au remboursement d’un crédit immobilier, les montants à débourser chaque mois peuvent devenir trop importants. Pour disposer d’un crédit avantageux, consultez un spécialiste.
 
Pour connaître le montant des charges, vous pouvez les demander à l’ancien propriétaire. Si vous avez un doute sur la véracité des sommes présentées, demandez à un autre propriétaire de l’immeuble ou contactez le syndic pour connaître l’échéancier des appels de fonds. En présentant votre situation d’acheteur potentiel et de futur voisin, vous trouverez une écoute attentive. De plus, la loi ALUR prévoit dorénavant la transmission d’un certain nombre de documents lors d’une vente immobilière pour garantir une meilleure transparence.
 
Si les charges sont très importantes, profitez-en pour négocier à la baisse le tarif du bien.

Quels sont les futurs travaux de la copropriété ?

Dans une copropriété, les frais engendrés par les travaux sont partagés entre les différents copropriétaires. Ainsi, si 20 000€ de travaux sont prévus la première année de votre installation et qu’il y a seulement 10 copropriétaires, vous devrez débourser 2 000€. Et aucune chance d’y échapper !
 
En effet, ce type de dépenses est décidé lors des assemblées générales de la copropriété. Une fois que les travaux sont votés, vous n’allez pas pouvoir refuser d’y contribuer. Pour éviter les mauvaises surprises, mais aussi connaître mieux la situation du bien dans lequel vous comptez investir, demandez à avoir une copie des procès-verbaux des dernières assemblées de la copropriété.

 

Quels sont les plans de la commune pour votre quartier ?

Le prix d’un appartement ou d’une maison se fixe en grande partie selon sa localisation. Cela, tout le monde le sait et comprend qu’il faut avoir un plus gros budget pour acheter un bien en plein Paris, plutôt que dans un petit village de la Creuse. Mais, il n’y a pas que ces facteurs qui entrent en compte pour décider de la qualité de la localisation.
 
Des événements que vous ne maîtrisez pas et qui ne se devinent pas peuvent baisser drastiquement la valeur d’un bien immobilier. Imaginez que la SNCF crée une nouvelle ligne TGV à 200 mètres de la copropriété ou que la Mairie décide de modifier la petite route communale en grande nationale pour faciliter le passage de camions…
 
Avant tout achat immobilier, renseignez-vous sur les prévisions de travaux dans les prochaines années.
 

Pourquoi le précédent propriétaire vend ?

Il n’est pas facile lors d’une transaction immobilière de savoir pourquoi le vendeur souhaite vendre. S’il avouait qu’il a besoin de liquidités très rapidement, vous obtiendriez alors un levier de négociation considérable lors des futurs échanges.
 
Malgré tout, essayez de découvrir les raisons du départ. Le vendeur agit-il pour des raisons professionnelles, familiales ou à cause d’un problème dans la copropriété ? Investir dans une copropriété est une adhésion tacite à la vie en communauté. Vous devez donc éviter d’acheter dans une résidence où l’ambiance est délétère. Certains voisins rendent la vie impossible aux autres entre les tapages nocturnes, les vols dans les parties communes, les détériorations… Une fois encore, les procès-verbaux des assemblées générales et une lecture des principaux sujets évoqués lors de ces réunions vous donneront des indices sur la situation de la communauté.
 
Vous pouvez aussi vous rendre, seul, aux abords de la copropriété le soir ou le week-end. Sans vous transformer en un épieur qui effraie le voisinage, vous constaterez rapidement s’il y a des abus.
 
En vous posant ces quatre questions essentielles, vous éviterez un grand nombre de problèmes. N’oubliez pas que dans le cadre d’un investissement, la curiosité n’est pas un défaut, mais un devoir.

Pour en savoir plus sur « Quelles sont les étapes d’une vente immobilière ? », vous pouvez consulter cet article:



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