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Gestion de copropriété sans syndic

De la nécessité d’un syndic

La formule peut de prime abord étonner, puisque dans le système français de copropriété, tel qu’il a été défini par la loi du 10 juillet 1965 portant « statut de la copropriété », le syndic occupe une place de choix. Dès qu’un immeuble est géré sous le régime de la copropriété, il est nécessaire, obligatoire même, qu’un syndic soit désigné : « nulle copropriété ne peut être dépourvue de syndic ».
Ayant en charge la gestion et l’administration de l’immeuble le syndic veille à son bon fonctionnement et à son entretien. Sans syndic l’immeuble serait comme paralysé puisque rien ne pourrait être effectué dans les parties communes.

Le syndic a donc des charges et des responsabilités ; mais qu’elle est la source de son pouvoir ? Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires (personne morale qui réunit l’ensemble des copropriétaires, des détenteurs de lots). La désignation se fait lors d’une assemblée générale des copropriétaires, réunie selon les prescriptions légales. Donc le pouvoir du syndic provient d’une élection par les copropriétaires (et eux seuls). Le mandat porte sur une durée déterminée (trois ans au maximum) avec une possibilité de renouvellement.

 

Immeuble sans syndic : différentes possibilités pour choisir le syndic

S’il n’ya pas de syndic de copropriété, les copropriétaires procèdent à un double choix lors du vote en assemblée :

  • sur le type de syndic, qui peut être un professionnel (on utilise souvent l’expression de cabinet de syndic) ce qui est le choix pour la majorité des copropriétés, ou un des copropriétaires, désigné comme syndic « bénévole » ou « non professionnel »;
  • sur la personne ou le cabinet qui est investi de la mission. Dans le cas d’un syndic professionnel un contrat est signé qui précise les tâches et les aspects financiers de la rémunération du syndic.

 

Une troisième voie : le syndicat coopératif

Cependant il existe, dans une copropriété sans syndic, une autre formule, qui est désignée comme le « syndicat coopératif ». Dans les formes exposées ci-dessus les rôles dans la copropriété sont répartis entre l’assemblée générale, le syndic et le conseil syndical. Si une copropriété décide de se constituer en syndicat coopératif (décision prise obligatoirement par l’assemblée à la majorité absolue), les copropriétaires désignent les membres du conseil syndical, qui choisissent parmi eux un « président-syndic » ; il y a donc cumul des fonctions puisque la même personne exerce de plein droit les fonctions de syndic et de président du conseil syndical. Si l’on se réfère au texte d la loi portant statut de la copropriété, l’article 17-1, il est spécifié « Dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci. »

Une condition incontournable : « Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer. » (article 17-2).

Un président-syndic dispose des mêmes pouvoirs et est soumis aux mêmes obligations qu’un syndic ordinaire.

Cette formule est considérée par certains comme une modalité d’ « autogestion »de la copropriété.

Pour que le syndicat coopératif fonctionne de manière efficace et harmonieuse, certaines conditions sont impératives. D’abord que le choix se soit porté sur la bonne personne, alliant disponibilité (les retraités ne sont pas rares), efficacité, désintéressement (la fonction n’entraîne aucune rémunération, le président-syndic est donc bénévole), sens de l’intérêt général) et qu’il jouisse de la confiance des copropriétaires. En cas de conflit grave, de défaillance ou de désillusion de la part des mandants, le président-syndic peut être révoqué.

Il est bon que le conseil syndical fonctionne de manière collégiale avec répartition entre les membres des différents domaines (trésorerie, entretien, suivi des travaux, suivi des contrats, etc.). La copropriété peut avoir recours à des salariés ou à des prestataires de services rémunérés pour des fonctions spécialisées, ainsi le suivi comptable, ou entrer dans une « union coopérative ».

Pour éviter les risques de dérive, la vérification des comptes est faite en dehors du conseil syndical, par des intervenants extérieurs qualifiés, ou par des copropriétaires n’appartenant pas au conseil et désignés par l’assemblée.

Avantages et risques

Le syndicat coopératif est encore rare, et son fonctionnement peut s’appliquer principalement à des petites copropriétés (comportant un faible nombre de lots, la loi précise : moins de 10 lots, et dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 €) et où règne un état d’esprit de partage de valeurs et de convivialité.

Un avantage du syndicat coopératif est au niveau financier : il n’a y a plus de rémunération de syndic ; et comme le suivi de la gestion est assuré directement par des copropriétaires qui peuvent suivre de près, le montant des charges de copropriété semble souvent allégé.

La forme coopérative peut aussi s’imposer si la copropriété, trop petite donc peu rentable, ne trouve pas de syndic professionnel pour la prendre en charge, ou que le montant de la rémunération apparaisse comme trop élevé.

Les risques sont principalement des erreurs suite à des décisions prises par des personnes qui n’ont pas toutes les compétences requises pour suivre tous les dossiers, l’amateurisme est mal venu pour la gestion d’un bâtiment. En cas de faute manifeste du président-syndic, sa responsabilité civile peut être engagée.

D’autres difficultés peuvent être générées par des relations conflictuelles entre copropriétaires. La cohésion de la copropriété apparaît comme une condition impérative pour que fonctionne un système qui demande un réel investissement de la part des copropriétaires.



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