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Faut-il donner quitus au syndic ?

En assemblée générale des copropriétaires il est des moments qui peuvent se dérouler de manière totalement sereine, ou à l’inverse occasionner inquiétude, voire angoisse, pour les copropriétaires et encore plus pour le syndic.

 

Pour définir le « quitus »

Le quitus au syndic est un des points qui doivent obligatoirement figurer à l’ordre du jour de l’assemblée ordinaire annuelle. Il se place entre la résolution d’approbation des comptes et celle portant sur le renouvellement du mandat de syndic. Donc dans la première partie de l’assemblée.

Le libellé de la résolution est : « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, donne quitus sans réserve au Cabinet XX pour sa gestion arrêtée au [date de fin de l’exercice].

Le vote a lieu à la majorité simple (article 24 de la loi sur la copropriété, majorité « des présents et représentés »).

Le sens et l’importance du quitus sont l’accord donné par les copropriétaires aux initiatives du syndic pour la gestion et l’administration de l’immeuble. Le vote du quitus est un acte grave puisque par cette décision le syndicat des copropriétaires approuve (ou récuse) la gestion du syndic pour l’exercice annuel.

 

La portée du quitus

Les copropriétaires entérinent formellement, ratifient, la gestion du syndic. De ce fait ils renoncent à critiquer l’exécution de son mandat par le syndic, qui est déchargé pour sa responsabilité civile. Une fois le quitus voté il n’est pas possible d’engager une action en justice à l’égard du syndic. C’est pourquoi il est important de trouver le meilleur syndic pour sa copropriété.

Comme l’écrit un expert en copropriété (Cyril Sabatié, Copropriété, Delmas éditeur) : « Le syndic ne pourra pas être recherché en responsabilité par le syndicat des copropriétaires si l’assemblée a ratifié ses initiatives sur le plan comptable, en approuvant les comptes, et en lui donnant quitus pour le reste de sa gestion. »

Il est possible de nuancer le vote en émettant des réserves (« sous réserve de vérifications »), et ainsi le quitus ne produira ses effets que lorsque les réserves auront été satisfaites de la part du syndic.

Un vote négatif n’entraîne pas ni la révocation ni la démission du syndic. Mais il exprime une défiance de la part des copropriétaires. Si de plus les comptes n’ont pas été approuvés, le syndic peut être inquiet : il est vraisemblable que les membres de l’assemblée refuseront de voter son renouvellement.



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