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Questions - Réponses

Question de Lio678

Comment exercer une activité professionnelle dans un lot de copropriété ?

Bonjour, J'aurais voulu savoir quelles sont les activités professionnelles que l’on peut exercer dans un lot de copropriété, et quelles sont les règles pour l’installation et les conditions exigées par la copropriété ?

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Pour exercer une activité dans un local constituant un lot de copropriété, il faut prendre en compte la nature de l’activité, le type de profession d’une part, les caractéristiques de l’immeuble, sa « destination », d’autre part.

 

Pour travailler à domicile

Il est parfaitement légal d’exercer une activité dans votre appartement situé dans une copropriété. Cela peut être le cas de travailleurs « free lance » (ainsi graphiste, créateur de mode, concepteur de logiciels, correcteur…), d’écrivains ou d’artistes, de personnes pratiquant le télétravail (liste non exhaustive). Sauf dans le cas où le règlement de copropriété indiquerait que l’immeuble est à l’usage d’« habitation bourgeoise exclusive », vous n’aurez aucun problème pour exercer à titre de travailleur indépendant. Une condition est que le lot constitue la résidence personnelle. Cependant vous devez vous conformer aux usages de la copropriété : l’activité ne doit pas occasionner de nuisances aux autres résidents de l’immeuble, ne pas avoir recours à des salariés, ne pas entraîner la réception de marchandises ou de clients (du moins pas trop nombreux pour ces derniers).

Des activités de production, de type artisanal, entrent difficilement dans ce cadre.

 

Pour établir le siège d’une société

Il est possible de domicilier une entreprise à une adresse personnelle. Cette adresse est à indiquer pour l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (Kbis), et sert pour toutes les formalités administratives et pour la correspondance professionnelle. Dans le cas d’une entreprise individuelle, (ainsi pour un autoentrepreneur) il est de droit d’utiliser le domicile personnel comme siège social, sans limitation de durée.

Pour une société (SAS, SARL) le dirigeant légal, gérant ou président, peut domicilier la société à son domicile personnel. Il est souvent prescrit par le règlement de copropriété que la durée est de cinq ans. Une démarche est nécessaire : informer le syndicat des copropriétaires, par une lettre au syndic de l’immeuble.

 

Pour installer un cabinet

Avant d’envisager d’implanter un cabinet de profession libérale – médecin, dentiste, avocat, architecte, expert, courtier… – il faut déterminer si le règlement de copropriété l’autorise. Si l’immeuble est à usage exclusif d’habitation, il vaut mieux abandonner le projet. Si l’usage est dit « mixte », le professionnel est en droit d’exercer dans son appartement.

Une démarche préalable lorsque l’on veut s’installer est de lire attentivement le règlement de copropriété et de consulter le syndic. Cette recommandation est particulièrement opportune si le professionnel envisage d’acheter un lot.

Le fait d’utiliser l’appartement comme résidence et lieu d’activité, ou de consacrer l’intégralité de l’espace à l’exercice professionnel, entre en ligne de compte. Dans certains cas il est nécessaire d’obtenir l’autorisation de la copropriété (par une résolution d’assemblée générale). Les conditions de passage des patients ou clients dans les parties communes, notamment l’utilisation de l’ascenseur, peuvent être déterminées.

Pour utiliser un local comme boutique ou atelier

Pour une activité commerciale ou de production artisanale, dans un local appartenant au copropriétaire, ou loué dans le cadre d’un bail commercial, la consultation du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est impérative. Pour un immeuble à usage « mixte », le règlement peut comporter l’indication d’activités autorisées ou prohibées. Il peut comporter des stipulations sur des conditions d’activité qui se répercuteraient pour les autres occupants, en particulier dangers potentiels, bruits, odeurs, éventuels manquements à l’hygiène et risques d’insalubrité. Les restaurants et certains commerces alimentaires sont spécialement concernés. Le professionnel ne doit pas gêner les autres résidents par un usage abusif des parties communes, par exemple transformer la cour en dépôt de cartons ou en entrepôt de marchandises. L’installation d’une enseigne est soumise à autorisation de la copropriété.

Cependant le professionnel peut, dans les conditions normales, effectuer un changement d’activité commerciale (exemple : magasin de meubles transformé en boutique de vêtements) et procéder aux travaux d’aménagement qu’il juge nécessaires.

Pour un changement d’usage

Le copropriétaire peut désirer changer l’affectation et l’utilisation de son lot. La transformation en logement d’un local commercial ou de bureaux se fait sans difficulté. Par contre la conversion de locaux d’habitation en bureaux doit faire l’objet d’autorisations administratives. L’implantation de bureaux dans une copropriété ou l’affectation de tout l’immeuble à usage de bureaux entrent dans des cadres définis par la réglementation.

 



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