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Comment être syndic de copropriété ?

Il existe deux grandes catégories de syndics : les syndics professionnels qui constituent la grande majorité, et les syndics bénévoles. Quelles sont les obligations et règles pour devenir syndic ? Pour les bénévoles il s’agit de personnes physiques (au sens juridique du terme) qui doivent avoir un lien direct avec la copropriété.

Pour les professionnels il s’agit, le plus souvent de personnes morales (des sociétés) qui fonctionnent sous la forme d’un cabinet. L’appellation de syndic est dévolue au responsable du cabinet. Les conditions pour postuler à la fonction de syndic sont bien définies et s’imposent à tous les syndics.

Le premier point est donc la distinction entre les types de syndics. Le second est constitué par les conditions de désignation du syndic pour une copropriété déterminée. Mais qu’il soit professionnel ou bénévole, le syndic dispose d’un mandat confié par la copropriété (exactement le syndicat des copropriétaires qui s’exprime en assemblée générale). Celui qui est devenu syndic d’un immeuble déterminé constitue l’organe du syndicat, autrement dit il en est l’agent et le mandataire pour une période déterminée et pour assurer la gestion et l’administration de l’immeuble.

 

La profession de syndic soumise à une réglementation

La majorité des syndics en exercice sont des « professionnels » qui exercent dans le cadre d’une activité « réglementée ». Ils ne peuvent diriger un cabinet et proposer leurs services à des syndicats de copropriétaires qu’à la condition de disposer d’un document officiel : la carte professionnelle (les références doivent figurer sur les documents du syndic, à commencer par le contrat).

Cette carte, longtemps délivrée par le Préfet, l’est désormais depuis 2015 par le Président de la Chambre de commerce et d’industrie de la région d’exercice. Cette carte atteste des capacités acquises par la formation (Voir notice : Formation pour être syndic de copropriété) et son expérience du métier ; ce document est valable pour une durée déterminée et peut même être retiré en cas de manquements professionnels graves). La détention de la carte est obligatoire : si par mégarde une copropriété désignait un « syndic » démuni de carte professionnelle, cette nomination serait nulle.

D’autres obligations réglementaires concernent les aspects financiers : le syndic maniant des fonds d’autrui doit être assuré en garantie financière, au titre des sommes reçues des copropriétaires ; une formule courante est l’adhésion à une caisse de caution mutuelle. Le montant doit être au minimum de 110 000 euros et ne peut être inférieur au maximum du montant des sommes détenues.

De plus le syndic est responsable au sens juridique du terme, pour des dommages des erreurs voire de fautes : il doit donc être obligatoirement couvert par une assurance de responsabilité civile.

De manière générale les syndics professionnels sont à la tête d’un cabinet de taille variable (gérant de quelques copropriétés à des centaines voire des milliers pour les plus grands groupes). La législation et la réglementation définissent le champ d’exercice de la profession et les conditions pour être syndic. Mais aussi, entrant dans la catégorie des entreprise, le cabinet est soumis à la réglementation générale notamment pour les domaines financiers, fiscaux et sociaux.

Le syndic professionnel assurant des fonctions pour autrui est rémunéré ; le montant de la prestation figurant dans le contrat qui le lie au syndicat des copropriétaires.

 

Une situation spécifique pour les syndics bénévoles

Par contre pour les syndics « bénévoles », non professionnels, il n’est pas d’obligations contraignantes ni même de déclaration administrative. Le choix de la copropriété suffit à légitimer leur pouvoir. Cependant il n’est possible d’exercer la fonction que pour l’immeuble dans lequel on est copropriétaire (ou éventuellement conjoint de copropriétaire). L’exercice de la fonction suppose que les autres copropriétaires choisissent une personne disposant du temps nécessaire et ayant acquis des compétences juridiques, techniques et comptables. Point important, l’exercice de la fonction de bénévole est gratuit pour la copropriété ; il ne touche aucune rémunération.

 

Une condition indispensable : être un syndic désigné

Il ne suffit pas d’être en situation d’exercer la fonction de syndic, il faut encore être désigné officiellement, cette obligation jouant aussi bien pour un professionnel que pour un bénévole. La loi définit la relation entre le syndic et la copropriété (le syndicat des copropriétaires) : le syndic est celui qui exerce pour une copropriété déterminée (et ceci quelle que soit la catégorie de syndic). Avec une condition incontournable : avoir été désigné, dans les formes prévues par la loi, par une assemblée générale se prononçant à la majorité absolue. Nul ne peut exercer comme syndic d’une copropriété sans avoir recueilli la confiance de l’assemblée générale, qui en fait le mandataire du syndicat des copropriétaires. Pour synthétiser, nul ne peut devenir syndic sans avoir été choisi dans les règles par les copropriétaires ; « être » syndic suppose d’avoir été élu.



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