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En copropriété, quelles sont les parties privatives des lots ?

Les parties privatives d’un immeuble sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire : appartements, locaux commerciaux et professionnels, caves, emplacements de parking le cas échéant. Ces éléments sont constitutifs d’un ou de plusieurs lots.

 

Quelle est la définition légale de « parties privatives » ?

Si on se reporte à la loi du 10 juillet 1965 : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » (article 2).

La loi précise quels sont les droits du possesseur du lot, et chaque mot compte : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » (article 9)

Le critère de distinction entre les différentes parties de l’immeuble est donc celui de l’usage exclusif.

 

De quels éléments les parties privatives sont-elles constituées ?

Parties privatives : sont ainsi désignés les éléments des bâtiments et des terrains réservés à l‘usage d’un copropriétaire, qui en a la propriété exclusive. Si les textes législatifs analysent explicitement ce qui relève des parties communes, ils n’énumèrent pas ce qui constitue, les parties dites privatives.

Le qualificatif de « parties privatives » s’applique, généralement, aux éléments suivants :

  • équipements intérieurs des appartements, éléments de cuisine, équipement des salles et bains et appareils sanitaires, chauffage et climatisation individuels ;
  • revêtements de sol (parquets, etc.) ;
  • cloisons intérieures à la condition qu’elles ne soient pas mitoyennes et ne fassent pas partie du gros œuvre, ainsi les murs porteurs ;
  • menuiseries intérieures et portes entre les pièces ;
  • ce qui constitue la décoration du lot, peintures, papiers peints… ;
  • enduits des plafonds ;
  • fenêtres, volets, garde-corps.

Pour les balcons, un cas fréquent est que le revêtement du balcon ou de la terrasse est qualifié de partie privative, alors que le gros œuvre demeure partie commune.

Si les canalisations, par exemple de chauffage ou d’eau, sont plutôt qualifiées de communes, elles peuvent également constituer des parties privatives, ce qui peut entraîner des situations complexes.

 

Un privatif avec des limitations

Bien évidemment tous les travaux intérieurs et aménagements incombent au propriétaire, mais pour certains éléments il doit se conformer au règlement de propriété : si l’on prend l’exemple des ouvertures, elles ne peuvent être modifiées du seul chef du propriétaire – ainsi pas d’ouverture de fenêtre ni d’agrandissement de baie sans l’accord de la copropriété –, si l’on change des fenêtres la matière et la couleur doivent être conformes aux stipulations du règlement. Sans compter les obligations réglementaires, ce qui peut amener à déposer un permis de construire ou une demande d’autorisation préalable.

Celui qui possède ce bien en est « propriétaire » dans le sens classique du terme ; mais cela ne veut pas dire qu’il peut en faire absolument tout ce qu’il veut. Des règles régissent l’usage des biens, et elles sont consignées dans le règlement de copropriété. Par exemple si un propriétaire peut librement faire procéder à des aménagements et embellissements de son appartement, il ne peut sans autorisation (information du syndic et vote de l’assemblée générale) apporter des modifications aux éléments qui tiennent à la structure de l’immeuble : par exemple murs porteurs (gros œuvre), canalisations d’arrivée d’eau ou d’évacuation. Un commerçant ne peut de son propre chef modifier l’aspect extérieur de l’immeuble en apposant une enseigne.

Le propriétaire doit se conformer au règlement de copropriété pour l’utilisation des lots, selon ce que l’on désigne par le terme de destination : dans certains immeubles n’est autorisée que l’habitation (« exclusivement bourgeoise » selon une terminologie qui remonte au XIXe siècle), dans d’autres une activité libérale peut être exercée (usage dit « mixte »), l’implantation de bureaux ou une activité commerciale peuvent être menées. Un changement d’affectation d’un lot ne peut se faire sans autorisation. Et certaines activités peuvent être interdites par le règlement, ainsi restaurant ou commerce alimentaire susceptible de provoquer des odeurs, centre de jeux informatiques, etc. Les conditions des différents modes d’occupation et les « troubles de jouissance » peuvent être à l’origine de litiges, pour lesquels intervient l’interprétation du règlement de copropriété…

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En copropriété, quelles sont les parties privatives des lots ?
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En copropriété, quelles sont les parties privatives des lots ?
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Si on se reporte à la loi du 10 juillet 1965 : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » (article 2)
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