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Dans quelles conditions un administrateur provisoire doit-il être désigné ?

Définition d’un administrateur provisoire

Si la situation de la copropriété est gravement compromise, si le fonctionnement est profondément perturbé, ou si le syndicat des copropriétaires est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du Tribunal de grande instance peut nommer un administrateur provisoire du syndicat. Désigné pour une période déterminée,il se voit confier tous les pouvoirs du syndic et a en charge de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Un administrateur provisoire est un professionnel agissant dans la gestion de copropriétés, dans des conditions strictement déterminées, mais qui n’est pas un syndic professionnel stricto sensu.

En cas de procédure, le juge désigne un administrateur provisoire parmi les personnes habilitées : administrateur judiciaire, professionnel disposant de diplômes de niveau universitaire (en droit civil, gestion immobilière…) et d’une expérience professionnelle d’au moins trois ans. L’administrateur peut être une personne physique ou une personne morale.

L’administrateur provisoire intervient suite à une décision de justice, à une ordonnance du Président du Tribunal de grande instance, avec une mission temporaire et dans un cadre déterminé. Il reçoit une rémunération. Les obligations professionnelles qui pèsent sur les administrateurs provisoires ont celles des administrateurs judiciaires.

 

Le tribunal peut être saisi par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat (et ils auront à supporter les honoraires d’avocat, qui pourront leur être remboursés si l’ancien syndic est condamné à l’issue de la procédure). Le syndic peut également engager une procédure.

 

La nomination d’un administrateur provisoire de la copropriété

Deux situations, principalement, amènent à la nomination d’un administrateur provisoire, qui a une mission de redressement de la copropriété – sous le contrôle de la justice – et pour une durée déterminée (l’administrateur dispose de pouvoirs analogues à ceux d’un syndic mais pour une durée strictement spécifiée par le juge).

La copropriété est en situation grave, si ce n’est de péril

  • soit pour une raison « institutionnelle », le syndic en place jusqu’à maintenant n’est plus en mesure d’assumer les fonctions, et souvent il a auparavant perdu la confiance d’une majorité de copropriétaires qui a refusé de le renouveler ; de ce fait « la copropriété est dépourvue de syndic » et ne peut plus fonctionner selon les règles légales. L’objectif de la nomination d’un administrateur provisoire a pour objectif de faire que la copropriété puisse fonctionner à nouveau et en particulier qu’un nouveau syndic soit désigné lors d’une assemblée générale.
  • soit le fonctionnement de la copropriété est compromis, en raison notamment d’une crise financière : une partie des copropriétaires ne paie plus les charges, malgré la mise en place d’un recouvrement des charges, les ressources sont devenues insuffisantes et le syndic n’est plus en mesure de faire assurer l’entretien des bâtiments, ni a fortiori de faire exécuter les gros travaux nécessaires pour un immeuble qui se dégrade. Il en résulte un régime exceptionnel pour essayer de redresser l’ensemble immobilier.

 

Un conflit entre la copropriété et le syndic.

Dans le cas où la copropriété se trouve dépourvue de syndic, un ou des copropriétaires, voire un tiers notamment un créancier, peuvent demander au président du Tribunal de grande instance de désigner un administrateur provisoire.

Par exemple si le syndic n’a pas été renouvelé et qu’une assemblée n’a pu être convoquée, ou si une copropriété est dépourvue de syndic – suite à un décès, une démission, la dissolution d’un cabinet, la carence du syndic, l’administrateur provisoire va gérer pour une période déterminée, qui s’achèvera par la désignation régulière d’un syndic en assemblée générale.

 

Une situation financière très tendue

Lorsque la copropriété est en « difficulté » : les impayés de charges se sont accumulés, le bâtiment risque de se dégrader parce que la copropriété ne dispose plus des ressources financières nécessaires.La demande d’administration provisoire peut émaner du syndic, de copropriétaires, mais aussi des pouvoirs publics, maire ou préfet. Autrement dit la crise financière de la copropriété est lourde de dangers. Ce type de situation caractérise des ensembles immobiliers situés en banlieue qui se sont paupérisés.

L’ordonnance du président du tribunal, fixe l’étendue et la durée de la mission de l’administrateur, pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Il se substitue au syndic et il doit rechercher les mesures permettant à la copropriété de sortir de ses difficultés, et d’abord d’apurer ses dettes.

La durée de la mission est définie initialement : guère moins de trois ou six mois (plusieurs années parfois pour des copropriétés en difficulté), et elle peut être prorogée par le juge. En fin de mission – en particulier après désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée générale convoquée par l’administrateur, ce dernier se doit de rendre compte par un rapport déposé au greffe du Tribunal de grande instance. Ce rapport peut être consulté par tout copropriétaire qui le souhaite.
Un administrateur provisoire n’est pas un philanthrope : son intervention est rémunérée et il procède à des appels de fonds auprès des copropriétaires. Les montants déterminés peuvent être variables, et on rencontre des cas de contestation d’honoraires élevés. Pour donner un ordre de grandeur il faut compter un montant supérieur à celui demandé par un syndic dans le cadre de son mandat.

Le recours à un administrateur provisoire, résultant de difficultés avérées de la copropriété, a un double coût : ceux liés à la procédure judiciaires (honoraires d’avocat) et rémunération de celui qui intervient.



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