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Quel est le coût d’un syndic de copropriété ?

Pour définir le cadre du syndic

Deux cas sont possibles pour la gestion d’une copropriété.

  • L’assemblée générale choisit de désigner un syndic non professionnel, dit « bénévole ». Le choix se porte obligatoirement sur un des copropriétaires (ou son conjoint) en qui les autres membres de la copropriété font confiance. Dans ce cas l’exercice de la fonction de syndic ne coûtera rien à la copropriété puisque la fonction est exercée à titre gratuit.
  • Les copropriétaires choisissent de désigner un syndic professionnel, à la tête d’un cabinet. Par essence cette solution de prestation de service a un coût, puisque le cabinet est une entreprise dont il faut assurer le fonctionnement.

Des dispositions légales encadrent le contrat de syndic : loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la propriété, loi Alur du 24 mars 2014 qui la modifie, et les décrets d’application, en particulier celui du 26 mars 2015 qui porte sur le « contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières ». :

Ce texte s’applique aux contrats de syndic conduits ou renouvelés après le 1er juillet 2015. Les contrats passés antérieurement demeurent valables ; les nouvelles dispositions s’appliquent lors d’un renouvellement de syndic ou de désignation d’un nouveau syndic.

Les objectifs officiels sont, avec les dernières dispositions, d’assurer un « encadrement » des relations entre syndic et copropriétaires, de rendre plus facile la lisibilité des tarifs et de développer la mise en concurrence.

 

Les composants des honoraires du syndic

Les honoraires du syndic entrent dans trois cadres.

  • Un forfait pour la gestion courante qui définit les tâches que le syndic assure pour la tenue de la copropriété. La formulation du décret est : « La rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s’élève à la somme de … € hors taxes, soit … € toutes taxes comprises. » Les pointillés indiquent que le montant est « libre » au sens de proposé par le syndic ; la réglementation porte sur la nature des tâches que le syndic doit assurer et non sur le montant des honoraires qu’il peut librement proposer.

Le décret établit une liste non limitative de prestations incluses dans le forfait, notamment :

– préparation, convocation et tenue de l’assemblée générale,

– suivi de l’entretien de l’immeuble et de la maintenance des équipements, ce qui comporte des visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l’administration, à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble ;

– gestion financière et comptabilité, tenue du compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires ;

– gestion de l’employé d’immeuble ;

– démarches administratives ;

– tenue des archives de la copropriété ;

– déclaration des sinistres affectant les parties communes.

Cette liste n’étant pas exhaustive – le texte du décret de 2015 utilise l’expression de « non limitative » – et lors de la préparation du contrat des dispositions spécifiques peuvent être demandées par la copropriété.

Pour l’exercice de ces activités le syndic ne peut introduire de facturation supplémentaire. Les conditions financières de la gestion courante sont donc strictement définies par le contrat.

 

  • Des prestations supplémentaires sont facturables par le syndic en complément du forfait. Le décret comporte une liste limitative de prestations (le syndic n’a donc pas la possibilité d’ajouter d’autres suppléments selon sa volonté), qui portent notamment sur la tenue d’assemblées générales exceptionnelles, des visites supplémentaires, la modification du règlement de copropriété, des actions en justice pour des litiges, la fourniture des documents nécessaires pour une vente de lot (état daté). Ces prestations sont facturables à la copropriété, ou à un copropriétaire, selon un barème qui est spécifié dans le contrat (coût horaire ou à la prestation).

 

  • Les interventions du syndic pour des travaux décidés par l’assemblée générale – travaux importants portant sur le gros œuvre ou les équipements collectifs, travaux d’amélioration – font l’objet d’honoraires spécifiques. Le montant est calculé au prorata du coût des travaux. Le pourcentage ne peut plus être défini par le contrat, mais voté par l’assemblée lors de la séance qui décide de chaque opération.

Ils couvrent l’action du cabinet pour le suivi administratif et financier et le rôle de maître d’ouvrage que le syndic assume pour le compte du syndicat des copropriétaires.



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