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Comment un copropriétaire vote-t-il en assemblée générale de copropriété ?

Les principes de base:

Le cadre du vote, qui vote et comment? Les choix en copropriété sont pris selon des modalités précises, intangibles ; elles peuvent dérouter quelque peu ceux qui viennent d’accéder à la copropriété. Les modalités de vote ont été définies par la loi (texte de référence : loi du 10 juillet 1965, modifiée par celle du 24 mars 2014) : aucune autre « règle du jeu » n’est valable ; autrement dit une assemblée n’a pas le droit d’instaurer des règles de vote qui lui seraient spécifiques, donc contestables en justice et que tout tribunal considérerait comme nulles. De ce fait ce sont les mêmes règles qui sont appliquées par toutes les copropriétés de France, quelles que soient l’implantation ou la taille des copropriétés.

 

Toute décision pour être valable doit être prise dans le cadre de l’assemblée générale. Un choix fait en dehors de l’assemblée est nul. Donc seule une assemblée générale, régulièrement convoquée, a le pouvoir de décider pour le syndicat des copropriétaires.

Chaque copropriétaire d’un lot a le droit de participer ; nul ne peut l’empêcher d’exercer ce pouvoir de prendre part aux décisions de la copropriété. S’il est matériellement empêché il peut déléguer ses pouvoirs en désignant un mandataire, qui pourra s’exprimer et voter pour son compte ; il délègue en remplissant un mandat à une personne de confiance, qui peut être un copropriétaire ou toute autre personne (même n’ayant aucun rapport direct avec la copropriété).

La règle est que chaque propriétaire concoure à la décision en fonction de sa quote-part dans les parties communes, de ses tantièmes ‘(ou millièmes). Ainsi le propriétaire d’un grand appartement pèsera pour 90 millièmes alors que celui d’un studio ne participera qu’à hauteur de 25. De cette « inégalité » des copropriétaires découle la nécessité d’un vote public, le plus souvent à mains levées. Donc le vote en copropriété se fait selon des modalités spécifiques, originales par rapport aux différents types de scrutins auxquels peuvent participer des citoyens, ou les membres d’un groupe ou d’une association : la règle « un homme, une voix » ne s’applique pas en copropriété.

Le vote s’effectue, en fonction de l’ordre du jour communiqué avec la convocation, par le syndic. Il n’est pas possible de se déterminer sur une question qui n’aurait pas été préalablement inscrite à l’ordre du jour. Mais un copropriétaire peut demander qu’une résolution qu’il a rédigée soit portée à l’ordre du jour et donc examinée par l’assemblée .Par contre il n’est pas possible d’introduire une question qui n’aurait pas été préalablement inscrite à l’ordre du jour.

Le vote se fait par résolution, et les conditions pour qu’il soit positif peuvent varier correspondent à des exigences de majorités différentes, déterminées par les articles 24, 25 et 26 de la loi. À l’ordre du jour de l’assemblée générale, est spécifiée la « majorité » requise pour le vote de chaque résolution.

Les différentes majorités

Quatre modalités sont prévues par la loi, avec une gradation d’importance, de gravité, pour le fonctionnement de la copropriété. Plus le champ de la décision est important, plus la majorité requise est difficile à réunir.

  • La majorité simple (article 24) est la plus facile à réunir, la plus légère : le vote est acquis à la majorité des présents et représentés (quel que soit le nombre de personnes qui soient effectivement en séance). Elle sert notamment pour le fonctionnement de la copropriété – approbation des comptes et quitus au syndic, vote du budget prévisionnel -, pour les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, et ceux dits obligatoires….

Pour en savoir plus sur « Comment vote l’assemblée générale ? La majorité simple », n’hésitez pas à consulter cet article en cliquant ici: https://blog.syndicexperts.com/blog/comment-vote-lassemblee-generale-la-majorite-simple 

  • La majorité absolue (article 25) soit la majorité des voix des copropriétaires (y compris les abstentionnistes et les absents non représentés).
    Elle est nécessaire pour la désignation du syndic et l’approbation de son contrat, l’élection des membres du conseil syndical, les travaux comportant transformation ou amélioration (de fait tous les travaux importants), l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux privatifs affectent les parties communes….
  • La double majorité (article 26) doit réunir la majorité des copropriétaires et ceux qui approuvent la résolution représenter les deux tiers des voix du syndicat.

Elle est requise pour la modification du règlement de copropriété, la vente de partie commune (exemple : loge, sauf cas relevant de l’unanimité), les modalités de « fermeture » de l’immeuble, la surélévation de l’immeuble ou l’addition de nouveaux locaux.

  • À l’unanimité sont prises les décisions susceptibles d’affecter les droits privatifs des copropriétaires ou la destination de l’immeuble. Cela peut être le cas de la suppression de l’emploi de gardienne et la vente de la loge. (Voir l’article spécifique).

 



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