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Convoquer une AG des copropriétaires lorsque le syndic est défaillant

Ma copropriété n’a plus de syndic, comment peut-elle continuer à fonctionner et en particulier comment réunir la prochaine assemblée générale ? Qui doit la convoquer selon les règles ?

Une première interrogation : dans quelles situations une copropriété peut-elle perdre son syndic ? Les situations peuvent être diverses : démission, révocation par le syndicat des copropriétaires, ou refus de renouvellement par l’assemblée générale, raisons de santé ou décès, faillite du cabinet, « perte » de la carte professionnelle.

Partons de deux principes.

  • Une copropriété ne peut fonctionner sans syndic, le texte de la loi utilise le terme de « dépourvue de syndic ». Sans syndic le fonctionnement de la copropriété est bloqué : les factures et le salaire de l’employé d’immeuble ne peuvent être réglés, les appels de charges ne sont plus émis, etc. etc., bref plus rien ne peut fonctionner pour la copropriété.
  • La convocation de l’assemblée générale incombe au syndic ; c’est une de ses fonctions définies par le contrat qui le lie au syndicat des copropriétaires. Il doit la réunir au moins une fois par an.

Bref nous avons une situation de blocage. Comment réunir l’assemblée générale alors que celui qui en est légalement chargé n’est plus en situation de la convoquer ? « Le serpent se mord la queue ».

Heureusement le législateur a tout prévu : lorsque le syndic ne peut plus convoquer l’assemblée, des solutions de substitution ont été définies.

Si une assemblée ne peut se tenir, un ou plusieurs copropriétaires peuvent déposer une requête auprès du président du Tribunal de grande instance[1]. Le président du tribunal désigne un « administrateur provisoire », qui administre la copropriété durant une période déterminée, et a pour mission de convoquer l’assemblée pour désigner un nouveau syndic.

Dans certaines conditions (lorsqu’une assemblée n’a pu se déterminer pour le choix du syndic), la justice peut décider de nommer un « syndic provisoire » ou « syndic judiciaire ».

L’objectif final est que soit convoquée une assemblée générale qui élira, dans les règles, le nouveau syndic. Le fonctionnement de la copropriété retrouve un cours normal.

Cependant, ces dispositions sont assez lourdes dans l’application, demandent un certain temps et ont des coûts (recours à un avocat pour l’action en justice, rémunération de l’administrateur provisoire).

Une nouvelle disposition qui figure dans la loi Macron du 6 août 2015 permet de simplifier la procédure. Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic les conditions de convocation d’une assemblée générale sont allégées : la convocation de l’assemblée afin d’élire un nouveau syndic peut être effectuée par tout copropriétaire (le recours à la justice n’est donc plus systématique).

Mais les règles de base de convocation sont à l’évidence à appliquer : élaboration d’un ordre du jour et envoi des convocations par lettres recommandées. Et le conseil syndical se doit d’effectuer au préalable la mise en concurrence entre des syndics candidats.


 

[1]  L’action en justice ne peut être menée que par un ou des copropriétaires, personnes physiques. Le syndicat des copropriétaires, personne morale, ne peut agir, car une intervention de sa part présupposerait une décision prise en assemblée générale…



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